Comment les droits de construction non utilisés sont-ils répartis dans une copropriété ?
Dans de nombreuses copropriétés en Israël, il existe des surfaces où le potentiel de construction n’a pas encore été pleinement exploité. Ce potentiel peut découler de droits de construction existants selon un plan d’urbanisme non encore réalisé, ou résulter de l’approbation d’un nouveau plan augmentant les pourcentages de construction sur la parcelle (comme dans les processus de renouvellement urbain, Tama 38, plans d’extension locaux, etc.).
Lorsque de nouveaux droits de construction sont créés ou lorsqu’on souhaite exploiter des droits existants, une question juridique et pratique primordiale se pose : comment la propriété de ces droits de construction est-elle répartie, et comment les nouvelles surfaces ou mètres carrés construits seront-ils répartis entre les propriétaires des unités du bâtiment ?
Les droits de construction constituent-ils une « propriété commune » ? Le statut juridique
Pour comprendre comment les droits de construction sont répartis, il convient d’abord d’établir leur statut juridique.
Selon la jurisprudence des tribunaux en Israël, les droits de construction (ou pourcentages de construction) ne sont pas inclus dans la définition stricte de « propriété commune » selon la loi foncière de 1969.
D’un point de vue juridique, la propriété commune comprend les parties physiques du bâtiment destinées à l’usage de tous les propriétaires d’appartements (telles que les cages d’escalier, les ascenseurs, les toits, les abris et les cours). Les droits de construction, en revanche, constituent un actif abstrait – un droit normatif-urbanistique d’agrandir la structure.
Toutefois, bien qu’ils ne constituent pas une propriété commune au sens de leur définition légale, les tribunaux ont établi que les droits de construction constituent un actif en copropriété de tous les propriétaires d’appartements et d’unités de la copropriété (y compris les propriétaires de bureaux, de commerces, d’entrepôts et d’autres sous-parcelles).
La formule de répartition : comment la part de chaque propriétaire est-elle déterminée ?
Étant donné que les droits de construction appartiennent à l’ensemble des propriétaires d’unités de la copropriété, la question se pose de savoir selon quel ratio la part de chaque résident est dérivée.
La jurisprudence des tribunaux a établi une règle claire :
La part de chaque propriétaire dans les pourcentages de construction de la parcelle est dérivée de sa part dans la propriété commune, qui reflète sa part dans les biens immobiliers communs.
Quels sont les facteurs influençant la répartition ?
Surface de l’appartement / sous-parcelle : Plus la surface de l’appartement (ou de l’unité) est grande par rapport à l’ensemble des appartements du bâtiment, plus sa part relative dans la propriété commune est importante – et par conséquent sa part relative dans les droits de construction.
Règlement de copropriété : Après l’enregistrement du règlement de copropriété au registre des copropriétés (Tabou), chaque propriétaire peut connaître exactement sa part dans la propriété commune attachée à la sous-parcelle qu’il possède, et en déduire sa part dans les pourcentages de construction.
L’attribution d’une surface (comme un toit) confère-t-elle automatiquement les droits de construction ?
L’une des erreurs courantes dans les copropriétés est de penser qu’un propriétaire d’appartement auquel a été attribuée une partie physique de la copropriété (comme un toit ou une cour) a automatiquement reçu également les droits de construction sur cette surface.
La réalité juridique est totalement différente :
L’attribution d’une surface physique (comme le toit) confère au propriétaire de l’appartement un droit de possession et d’usage exclusifs sur cette surface.
L’attribution de droits de construction nécessite un accord explicite et distinct des propriétaires d’appartements du bâtiment (ou une disposition explicite dans le règlement de copropriété).
Autrement dit, même si le toit du bâtiment a été attribué à l’appartement du dernier étage, les droits de construction pour construire un étage supplémentaire sur ce toit appartiennent toujours à l’ensemble des propriétaires d’appartements selon leur part relative, sauf accord contraire explicite dans les documents de la copropriété.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q : Comment puis-je connaître ma part dans les droits de construction non utilisés ?
R : Votre part dans les droits de construction est dérivée de la part relative dans la propriété commune enregistrée à votre nom dans l’extrait du Tabou et dans le règlement de copropriété.
Q : Les propriétaires de commerces ou d’entrepôts dans le bâtiment ont-ils également droit à une part dans les droits de construction ?
R : Oui. Toute sous-parcelle enregistrée dans la copropriété (y compris appartements, bureaux, entrepôts ou commerces) détient une part relative dans la propriété commune, et a donc droit à une part allouée dans les droits de construction existants et futurs sur la parcelle.
Q : Un propriétaire d’appartement est-il autorisé à vendre ou à transférer sa part dans les droits de construction à un autre résident ?
R : Oui, les droits de construction constituent un droit ayant une valeur économique qui peut être négocié ou transféré entre les propriétaires de droits dans le bâtiment, sous réserve d’accords juridiques appropriés et de la mise à jour du règlement de copropriété.
Résumé et recommandations pratiques
Les droits de construction non utilisés dans une copropriété constituent un actif économique précieux. Bien que la loi ne les définisse pas comme « propriété commune », la jurisprudence des tribunaux établit un lien entre la part relative dans la propriété commune enregistrée au Tabou et le pourcentage de droits de construction revenant à chaque propriétaire d’unité.
Avant d’effectuer des transactions de vente, des extensions d’appartement ou de se lancer dans des projets de renouvellement urbain, il est recommandé de procéder à un examen juridique et urbanistique complet du règlement de copropriété et du règlement intérieur de la copropriété, afin de vérifier la répartition exacte des droits et d’éviter les conflits de voisinage.
