Quels sont les avantages du taux réduit de taxe d’acquisition pour les immigrants en Israël ?

Analyse analytique et narrative complète des nouvelles réglementations 12 et 12a, de la jurisprudence de la Cour suprême et des commissions d’appel, et des stratégies pratiques de gestion

1. Résumé exécutif – Les dix règles d’or et les pièges fiscaux

1.1. L’amendement aux réglementations sur la taxe d’acquisition d’août 2024 a divisé le régime des allégements en deux voies distinctes : la nouvelle réglementation 12a pour un logement unique uniquement, et la réglementation 12 historique pour les locaux commerciaux.

1.2. Dans le cadre de la nouvelle réglementation 12a, un immigrant achetant un logement unique d’une valeur allant jusqu’à environ 6 millions de shekels bénéficie d’une exonération totale sur la première tranche (environ 1,98 million de shekels) et d’une taxe réduite de 0,5 % sur le solde.

1.3. L’allégement pour un immigrant lors de l’achat d’un logement est limité à une seule fois dans la vie, et ne s’applique pas à un bien d’investissement (deuxième logement et plus) sur lequel la taxe d’acquisition complète sera payée selon les taux d’imposition ordinaires.

1.4. Le décompte de la période de sept ans pour bénéficier de l’avantage commence le jour de l’entrée de l’immigrant en Israël « pour la première fois » avec un statut éligible, et ne se réinitialise pas ou ne recommence pas en cas de départ temporaire du pays (jurisprudence Peder).

1.5. Les citoyens israéliens ayant séjourné de nombreuses années à l’étranger et ayant obtenu la citoyenneté automatique dans le passé (par exemple, lors de brèves visites d’enfance) peuvent découvrir que leur période de sept ans s’est terminée des décennies avant leur immigration effective (jurisprudence Temsot).

1.6. Une attestation du ministère de l’Intégration concernant la prolongation des droits au logement ou des allégements douaniers n’a aucune validité juridique aux fins de la taxe d’acquisition, car seul le ministre des Finances est habilité à accorder ou à prolonger des exonérations fiscales (jurisprudence Ravlin).

1.7. Une condition fondamentale pour obtenir l’allégement est la résidence effective permanente de l’immigrant dans le logement. L’utilisation du logement comme résidence de vacances pour de courtes visites (par exemple, 60 jours par an) ne répond pas à la définition de « pour la résidence de l’immigrant » (jurisprudence Elal).

1.8. En cas d’achat d’un logement « sur plan » auprès d’un promoteur, le décompte des délais concernant l’entrée de l’immigrant dans le pays ou la remise de la possession est mesuré à partir du jour de l’achèvement de la construction et de la remise effective, et non à partir du jour de l’achat contractuel (jurisprudence Bonei Eizler).

1.9. Un résident de retour de longue date n’est pas éligible aux avantages de la taxe d’acquisition selon la réglementation 12, car le terme « immigrant » y est défini de manière détaillée et explicite ne permettant pas d’extension par voie de législation judiciaire (jurisprudence Tzvobner).

1.10. Si un allégement de taxe d’acquisition a été accordé et qu’il s’avère a posteriori que les conditions d’exonération ou de résidence n’ont pas été pleinement remplies, l’administration fiscale foncière est habilitée à retirer l’avantage rétroactivement et à percevoir la totalité de la taxe (réglementation 28).

2. La révolution fiscale d’août 2024 : La différence dramatique entre la réglementation 12 et la nouvelle réglementation 12a

2.1. Objectif de l’amendement et ciblage de l’avantage sur un logement unique

Pendant un demi-siècle, le régime fiscal en Israël a accordé un allégement significatif de taxe d’acquisition aux nouveaux immigrants dans le cadre de la réglementation 12 des réglementations sur l’imposition foncière (plus-value et acquisition) (taxe d’acquisition), 5734-1974. Cet allégement s’élevait à un taux de seulement 0,5 % sur la partie de la valeur jusqu’au plafond statutaire variable (environ 1,98 million de shekels en 2024), et un taux de 5 % sur le solde de la valeur. Cependant, ce modèle présentait une anomalie grave : il s’appliquait de manière égale à tout bien immobilier acheté par l’immigrant, qu’il s’agisse de son logement unique en Israël destiné à lui servir de toit, ou d’un deuxième ou troisième bien d’investissement.

Cette réalité était en contradiction frontale avec la politique gouvernementale déclarée, dont l’objectif est d’élargir la charge fiscale sur les investisseurs afin de refroidir le marché immobilier et de faire baisser les prix des biens. De plus, suite à l’amendement des tranches d’imposition générales pour un logement unique (amendement 81 de la loi), une situation absurde s’est créée où un nouvel immigrant achetant un logement unique et bon marché payait effectivement une taxe d’acquisition au taux de 0,5 % (selon la réglementation 12), alors qu’un citoyen de longue date achetant un logement unique de même valeur bénéficiait d’une exonération totale (0 %). En d’autres termes, au lieu d’encourager l’immigration, la réglementation historique est devenue un piège fiscal pour les immigrants modestes, et en revanche a servi de refuge fiscal pour les immigrants aisés achetant des biens d’investissement.

2.2. Les nouvelles tranches d’imposition – Exonération totale et 0,5 % jusqu’à 6 millions de shekels (réglementation 12a)

Le 15 août 2024 est entré en vigueur un amendement fondamental et dramatique aux réglementations (K.T. 11414, du 12 août 2025), qui a résolu cette distorsion à la base en scindant le mécanisme d’avantage. Le législateur a créé la nouvelle réglementation 12a, qui réserve les avantages de la taxe d’acquisition aux immigrants uniquement pour les acheteurs d’un logement unique tel que défini à l’article 9(g1g)(2) de la loi. La nouvelle carte d’avantages est calculée selon les tranches suivantes :

2.2.1. Exonération totale (0 %) sur la partie de la valeur jusqu’à la première tranche fixée à l’article 9(g1g)(3)(a) de la loi (montant de 1 978 745 shekels en 2024).
2.2.2. Taux d’imposition réduit de seulement 0,5 % sur la partie de la valeur dépassant la première tranche et jusqu’à un plafond de valeur de 6 000 000 de shekels.
2.2.3. Taux d’imposition ordinaire calculé selon les tranches de logement unique ordinaires d’un citoyen de longue date sur la partie de la valeur dépassant 6 millions de shekels (sous réserve d’un plafond de valeur total de 20 millions de shekels, au-delà duquel l’avantage ne sera pas accordé du tout).

2.3. Maintien de la voie des locaux commerciaux selon la réglementation 12 originale

Parallèlement à la révolution dans le domaine des logements, le législateur a souhaité maintenir l’incitation socio-économique pour les immigrants souhaitant créer une petite entreprise ou une exploitation agricole en Israël. Par conséquent, il a été établi dans la réglementation 12a(d) qu’un immigrant achetant un droit foncier qui est un local commercial, y compris une exploitation agricole, afin qu’il serve à une entreprise dans laquelle l’immigrant ou son proche travaille de manière permanente, continuera à bénéficier du régime fiscal historique. La transaction sera soumise à une taxe d’acquisition au taux réduit de 0,5 % sur la partie de la valeur jusqu’au plafond (1 988 090 shekels en 2024), et un taux de 5 % sur le solde de la valeur.

3. La question du début du décompte du temps et le piège de « l’entrée initiale »

3.1. Jurisprudence Peder (C.A. 3207/93) et définition de l’expression « pour la première fois »

L’un des axes de suivi les plus importants dans la gestion de l’évaluation d’un immigrant est la détermination de la date de début du décompte du temps pour bénéficier de l’avantage. La réglementation 12 établit une fenêtre temporelle stricte commençant un an avant l’entrée de l’immigrant en Israël et se terminant 7 ans après son entrée. Dans l’arrêt fondateur de l’affaire Peder (C.A. 3207/93), la Cour suprême a dû trancher le cas d’un appelant qui avait séjourné en Israël dans les années 1970 en tant que résident temporaire (avec le statut d’immigrant potentiel – A/1), avait quitté le pays pour l’Allemagne pendant 13 ans, et y était revenu une seconde fois avec un visa d’immigrant.

L’appelant a soutenu que le décompte des sept ans devait commencer à partir de sa deuxième entrée, qui est son immigration réelle et effective. La Cour suprême a rejeté l’appel à la majorité et a établi une jurisprudence définitive : le décompte des sept ans est basé sur le jour de l’entrée « pour la première fois » du contribuable en Israël avec le statut éligible à l’allégement. L’honorable président Aharon Barak a clarifié dans son arrêt la logique téléologique limitée de l’avantage, en déclarant que son objectif est d’aider l’immigrant « récent » dans ses premiers pas et sa première rencontre avec le nouveau pays, et qu’il n’est pas destiné à accorder des subventions multiples à ceux qui choisissent de quitter l’État et d’y revenir à leur gré. Par conséquent, le décompte des sept ans est un décompte continu, objectif et ne pouvant être arrêté ou réinitialisé.

3.2. Arrêt de l’affaire Temsot (V.E. 7590-03-21) et le piège de la citoyenneté automatique

Une implication encore plus dramatique du principe de « l’entrée initiale » s’est manifestée dans l’arrêt retentissant de la commission d’appel de Jérusalem dans l’affaire Temsot (V.E. 7590-03-21). Dans cette affaire, un couple ayant immigré de France en 2014 et demandé un allégement de taxe d’acquisition lors de l’achat d’un logement en 2018 a été examiné. L’administration a refusé de leur accorder l’avantage après avoir découvert lors de la vérification des documents civils passés que les appelants avaient visité Israël pour de courtes périodes dans les années 1960 (en tant qu’adolescents en vacances d’été), et qu’au cours de ces visites, la citoyenneté israélienne leur avait été accordée automatiquement en vertu de la loi du Retour.

La commission, présidée par le juge A. Dorot, a établi une détermination catégorique : l’éligibilité du contribuable à l’exonération ou à l’allégement est examinée selon la possibilité objective de recevoir les avantages et non selon leur utilisation effective ou la connaissance du contribuable de leur existence. Le fait que les appelants aient plaidé de bonne foi qu’ils ne connaissaient pas leur citoyenneté israélienne et aient payé des impôts en tant que résidents étrangers lors de l’achat d’un logement précédent en 2004 ne change pas le fait juridique froid que leur période de sept ans a commencé dans les années 1960 et s’est terminée des décennies avant leur immigration physique. Ce cas difficile illustre l’obligation absolue imposée aux représentants d’effectuer une enquête approfondie civile et historique du client avant de déclarer une transaction.

3.3. Arrêt de l’affaire Ravlin (V.E. 9033/04) et non-reconnaissance des prolongations du ministère de l’Intégration

Une autre erreur courante parmi les immigrants et les représentants est de s’appuyer sur des « certificats d’éligibilité » ou des attestations du ministère de l’Intégration des immigrants prolongeant la période d’avantages de l’immigrant en raison d’un séjour hors d’Israël ou de circonstances personnelles. Dans l’affaire Ravlin (V.E. 9033/04), une appelante ayant immigré des Pays-Bas en 1994, ayant quitté le pays pendant deux ans pour amener son partenaire et l’épouser, et ayant acheté un logement en 2003 – environ neuf ans après son immigration. Les appelants ont soutenu que le ministère de l’Intégration leur avait explicitement confirmé la prolongation de leur « droit au logement », et qu’ils avaient même acheté une voiture et des appareils électroménagers en exonération de droits de douane et de taxe d’achat sur la base de cette attestation.

La commission d’appel a rejeté l’appel et a établi une jurisprudence importante : la loi sur l’imposition foncière est un droit spécifique et rigide. Le pouvoir exclusif d’établir des exonérations, des allégements ou des exceptions au décompte des sept ans est conféré au ministre des Finances uniquement (comme établi dans la réglementation 12(a)(2) et avec l’approbation de la commission des Finances), et aucune autre autorité administrative, y compris le ministère de l’Intégration ou le ministère du Logement, n’a le pouvoir de lier les autorités fiscales ou de modifier le décompte du temps établi dans les réglementations. Une prolongation accordée par le ministère de l’Intégration est valable pour l’aide interne de ce ministère, mais elle n’a aucune validité sur le plan fiscal.

3.4. Arrêt de l’affaire Yahalom (V.E. 1379/01) et classification des périodes d’études

Les sources enseignent qu’un séjour en Israël à des fins d’études avec un visa temporaire peut, dans certaines circonstances, ne pas être compté dans les sept ans. Cependant, dans l’arrêt de l’affaire Yahalom (V.E. 1379/01), la commission a clarifié que l’exception concernant les études ne s’applique que lorsque l’entrée initiale du contribuable en Israël a été effectuée de manière prouvée et définie sous un visa étudiant de type A/2 (élève), et seulement ensuite son statut a été converti en immigrant. Si le contribuable est entré dès le départ avec un visa d’immigrant, alors même s’il s’est effectivement engagé dans des études académiques prolongées par la suite (comme dans ce cas où l’appelante a étudié pour un premier et un deuxième diplôme), le décompte des sept ans commence le jour de l’obtention du visa d’immigrant et ne s’arrête pas en raison des études.

4. Obligation de résidence effective dans le logement

4.1. Jurisprudence Gosin (A.M.S. 187/95) et exigence de réalisation de l’intention

Du libellé des réglementations 12 et 12a, il ressort que l’allégement de taxe d’acquisition est conditionné au fait que le logement soit acheté « afin qu’il serve à la résidence de l’immigrant ». Dans l’arrêt directeur de l’affaire Gosin (A.M.S. 187/95), le tribunal a établi explicitement qu’une intention nue ou théorique de résider dans le logement au moment de l’achat ne suffit pas, même si cette intention était sincère et authentique au moment de la transaction. Le contribuable est tenu de mettre son intention en pratique et de résider effectivement dans le logement. Cette jurisprudence a été ancrée dans la jurisprudence de la Cour suprême et a établi que la non-réalisation de la résidence effective, pour quelque raison que ce soit, annule rétroactivement l’éligibilité à l’allégement.

4.2. Arrêt de l’affaire Elal (V.E. 29881-03-18) et retrait de l’avantage pour les résidences de vacances

Une montée en puissance interprétative importante sur ce sujet a été établie dans l’arrêt complet de la juge Y. Sarusi dans l’affaire Elal (V.E. 29881-03-18). Dans ce cas, un immigrant de France a acheté un logement de luxe à Tel Aviv et a demandé l’allégement pour immigrant. L’administration fiscale foncière a rejeté sa demande après qu’il s’est avéré que le centre de vie de l’appelant et de sa famille est resté en France, et que l’appelant n’utilise le logement que comme résidence de vacances lors de ses visites occasionnelles en Israël, totalisant environ 60 jours par an en moyenne.

Le tribunal a rejeté l’appel et a statué que le terme « pour la résidence de l’immigrant » exige une résidence permanente, et non une résidence temporaire ou occasionnelle de nature hôtelière. La commission a souligné que l’objectif de l’allégement est social – aider l’immigrant qui transfère son centre de vie en Israël et s’y installe. L’octroi d’avantages fiscaux à ceux qui maintiennent leur centre de vie à l’étranger et utilisent le bien comme bien de loisirs est en contradiction totale avec l’objectif social et sioniste des réglementations.

4.3. Retrait rétroactif de l’avantage selon la réglementation 28 (jurisprudence Kapo Kadish)

L’implication pratique des jurisprudences Gosin et Elal est ancrée dans la réglementation 28(a) des réglementations sur la taxe d’acquisition (et la jurisprudence Kapo Kadish, A.S. 18/98). Cette réglementation confère à l’administration un pouvoir d’application strict et particulier : si un allégement de taxe d’acquisition a été accordé à un immigrant sur la base de sa déclaration contractuelle, et qu’il s’avère pour l’administration à un stade ultérieur (même après l’expiration de la période habituelle de quatre ans pour la correction d’une évaluation) que les conditions de résidence effective ou d’installation n’ont pas été remplies – l’administration est habilitée à annuler l’allégement rétroactivement, à émettre une évaluation corrigée et à percevoir du contribuable la totalité de la taxe réduite, plus les différences d’indexation et les intérêts.

5. Achat d’un logement « sur plan » et retards indépendants de la volonté du contribuable

5.1. Jurisprudence Bonei Eizler (V.E. 22899-10-22) et décompte des délais à partir du jour de la remise

Les transactions d’achat de logement auprès d’un promoteur « sur plan » comportent des retards inhérents dans l’achèvement de la construction, qui peuvent placer l’immigrant dans une situation impossible où la période de sept ans ou l’année de résidence s’écoule avant que le logement ne soit prêt à être habité. Dans l’arrêt de principe de l’affaire Bonei Eizler (V.E. 22899-10-22), le cas d’une veuve de 73 ans qui a acheté un logement à Beit Shemesh « sur plan » en 2017 alors qu’elle était résidente étrangère, et a immigré en décembre 2020, a été examiné. En raison de retards de construction, le logement ne lui a été remis effectivement qu’en janvier 2022. L’administration a rejeté son éligibilité à l’allégement en arguant que son entrée dans le logement a eu lieu 3 ans et 3 mois après la date d’achat.

La commission d’appel de Jérusalem a accepté l’appel et a établi une jurisprudence directrice en s’appuyant sur la jurisprudence Malkior de la Cour suprême : pour les logements achetés auprès d’un promoteur en phase de construction, il faut considérer le « jour de l’achat » aux fins du décompte des périodes d’allégement comme la date à laquelle la construction du logement a été achevée et qu’il a été effectivement remis à l’acheteur. La commission a clarifié que l’application d’une interprétation stricte selon laquelle les délais sont comptés à partir du jour de la signature du contrat vide la réglementation de son contenu et punit les contribuables pour des retards de promoteur qui ne sont pas sous leur contrôle.

5.2. Impact de la pandémie de coronavirus et gel des délais

Un autre aspect substantiel tranché dans l’affaire Bonei Eizler concerne l’application des dispositions temporaires et la prolongation générale des délais. La commission a établi que dans un cas où des circonstances extérieures telles que la pandémie de coronavirus perturbent les plans d’immigration et de construction du contribuable, l’administration est tenue d’exercer son pouvoir général de prolongation des délais en vertu de l’article 107(a) de la loi, ou d’appliquer les dispositions temporaires du coronavirus (arrêt du décompte des jours), et ainsi de suspendre le décompte du temps statutaire.

5.3. Législation de la réglementation 12a(a) et nouvelle limite de trois ans

Suite au litige prolongé concernant les logements en construction, le législateur secondaire a souhaité créer un arrangement statutaire clair et délimité. Dans le cadre de l’amendement d’août 2024, une disposition explicite a été établie dans la réglementation 12a(a) régissant l’achat d’un logement en phase de construction : il a été établi que la période pendant laquelle le logement était en phase de construction ne sera pas comptée dans l’année précédant l’entrée, à condition que pas plus de trois ans ne se soient écoulés entre la date d’achat du logement et son entrée en Israël pour la première fois, et qu’une attestation d’immigrant lui ait été délivrée dans l’année suivant la date d’achat du logement. Cet arrangement établit une limite stricte de 3 ans pour les logements en construction, mais il ne s’applique qu’aux transactions effectuées à partir du 15 août 2024.

6. Discrimination du résident de retour de longue date aux portes de la réglementation 12

6.1. Jurisprudence Tzvobner (V.E. 59273-01-22) et séparation des pouvoirs

L’une des questions juridiques les plus fascinantes récemment débattues est celle de l’éligibilité des résidents de retour de longue date à bénéficier de l’allégement de taxe d’acquisition d’un nouvel immigrant. Dans l’arrêt directeur de l’affaire Tzvobner (V.E. 59273-01-22), le cas d’une citoyenne israélienne revenue en Israël après un séjour de dix ans à l’étranger et reconnue comme résidente de retour de longue date a été examiné. L’appelante a soutenu qu’à la lumière de l’amendement 168 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu de 2008, qui a presque complètement égalisé les avantages fiscaux d’un résident de retour de longue date à ceux d’un nouvel immigrant (résident pour la première fois), cette égalisation devrait également s’appliquer à la taxe d’acquisition et interpréter le terme « immigrant » dans la réglementation 12 comme incluant un résident de retour de longue date.

La commission d’appel de Tel Aviv, par le juge H. Kirsh, a rejeté l’appel et a établi que la réglementation 12 contient une définition explicite, détaillée et restrictive du terme « immigrant » (titulaire d’un visa d’immigrant ou d’un certificat d’immigrant selon la loi du Retour uniquement). La commission a souligné que l’application de l’allégement à un résident de retour de longue date constituerait un acte de législation judiciaire illégale et porterait atteinte au principe de séparation des pouvoirs. Seul le ministre des Finances, dans le cadre de son pouvoir en vertu de la réglementation 12(a)(2), est habilité à déterminer les catégories de personnes dont le statut est celui d’immigrant, et puisqu’il a choisi de ne pas le faire pour les résidents de retour de longue date, le tribunal n’a pas le pouvoir de créer des avantages fiscaux de sa propre initiative.

6.2. Portée de l’application de l’article 9(g1g) aux résidents de retour de longue date

Cependant, le juge Kirsh a clarifié que le législateur n’a pas complètement lésé les résidents de retour de longue date dans le domaine de la taxe d’acquisition. Dans le cadre de l’article 9(g1g)(4)(b) de la loi sur l’imposition foncière, il a été établi que le terme « résident d’Israël » aux fins des tranches d’imposition allégées pour un logement unique inclut également celui qui, dans les deux ans suivant la date d’achat du logement, est devenu résident de retour de longue date. En d’autres termes, un résident de retour de longue date est éligible à bénéficier des tranches de logement unique (incluant une exonération totale jusqu’au plafond général), mais il n’est pas éligible à la voie réduite de la réglementation 12, qui peut offrir un avantage uniquement lors de l’achat de logements de luxe dont la valeur dépasse 5 millions de shekels.

7. Conclusion

7.1. Importance de l’accompagnement juridique professionnel

Comme il ressort de l’analyse analytique et narrative complète de la jurisprudence, les lois sur l’imposition foncière en général, et les avantages fiscaux destinés aux immigrants et aux résidents de retour en particulier, constituent un véritable champ de mines juridique. Chaque décision tactique – depuis l’étape de déclaration initiale, en passant par l’examen du passé civil du client, l’examen de la nature du bien (logement en coquille par rapport à logement achevé), jusqu’à la gestion des retards de construction – exige une expertise unique et une expérience de nombreuses années face à l’administration fiscale foncière et aux commissions d’appel.

7.2. Consultation et prise de rendez-vous avec notre cabinet

Notre cabinet, qui accompagne depuis des décennies des transactions immobilières complexes de résidents étrangers, de nouveaux immigrants et de résidents de retour, se spécialise dans la construction du récit juridique le plus convaincant et la défense fiscale sans compromis de la propriété de nos clients. Nous vous invitons à contacter notre cabinet dès aujourd’hui pour planifier un rendez-vous de travail et une planification fiscale stratégique, afin de garantir que vous bénéficiez de tous vos droits et que vous évitez les pièges fiscaux douloureux en cours de route.