{"id":2262,"date":"2026-07-22T17:00:40","date_gmt":"2026-07-22T17:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/cantorlaw.biz\/un-bail-de-999-ans-equivaut-il-a-un-droit-de-propriete\/"},"modified":"2026-07-22T17:00:40","modified_gmt":"2026-07-22T17:00:40","slug":"un-bail-de-999-ans-equivaut-il-a-un-droit-de-propriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cantorlaw.biz\/fr\/un-bail-de-999-ans-equivaut-il-a-un-droit-de-propriete\/","title":{"rendered":"Un bail de 999 ans \u00e9quivaut-il \u00e0 un droit de propri\u00e9t\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"
\n

Un bail de 999 ans \u00e9quivaut-il \u00e0 un droit de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n

Un bail de 999 ans \u00e9quivaut-il \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9 d’un bien immobilier ? Que se passe-t-il lors de la d\u00e9molition d’un b\u00e2timent et de la construction d’une tour r\u00e9sidentielle ? Analyse de l’arr\u00eat CA 297\/16 et ses implications sur les droits de construction futurs dans le cadre du renouvellement urbain. <\/p>\n

Introduction : le mythe autour du bail de 999 ans<\/h3>\n

Parmi le grand public, il existe parfois la perception qu’un bail de 999 ans<\/b> \u00e9quivaut absolument \u00e0 un droit de propri\u00e9t\u00e9<\/b> sur un bien immobilier. Le sentiment est qu’une p\u00e9riode aussi longue conf\u00e8re au locataire l’int\u00e9gralit\u00e9 des droits sur le terrain, exactement comme un propri\u00e9taire enregistr\u00e9. <\/p>\n

Toutefois, lorsqu’un tel bien fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain, de d\u00e9molition d’un b\u00e2timent ancien ou d’un nouveau plan d’urbanisme (TAMA), la question juridique critique se pose : qui a le droit de recevoir<\/b> les droits de construction futurs sur le terrain ?<\/p>\n

Un arr\u00eat majeur de la Cour supr\u00eame (CA 297\/16 Tziona Schlossberg et autres c. Yaffa Hod et autres<\/b>) clarifie la question et pr\u00e9cise qu’un bail \u00e0 long terme ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une propri\u00e9t\u00e9 automatique \u00e0 tous \u00e9gards.<\/p>\n

Contexte juridique : bail \u00e0 long terme versus pleine propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re<\/h3>\n

Pour comprendre le litige, il est important de distinguer entre les deux droits :<\/p>\n

    \n
  • \n

    Droit de propri\u00e9t\u00e9 (article 2 de la loi sur les biens immobiliers) :<\/b> le droit le plus g\u00e9n\u00e9ral et le plus complet de d\u00e9tenir un bien immobilier, de l’utiliser et d’effectuer toute transaction le concernant, sous r\u00e9serve des limitations l\u00e9gales.<\/p>\n<\/li>\n

  • \n

    Droit de bail \/ bail \u00e0 long terme (articles 3 et 78 de la loi sur les biens immobiliers) :<\/b> un droit de location pour une p\u00e9riode prolong\u00e9e (plus de 25 ans). Par le pass\u00e9, les entreprises et les particuliers ont utilis\u00e9 des contrats de bail de 999 ans, notamment pour contourner les restrictions l\u00e9gales (telles que l’impossibilit\u00e9 de transf\u00e9rer la propri\u00e9t\u00e9 d’une partie sp\u00e9cifique d’une parcelle conform\u00e9ment \u00e0 l’article 13 de la loi sur les biens immobiliers). <\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

    Bien qu’une p\u00e9riode de 999 ans semble \u00eatre une \u00ab propri\u00e9t\u00e9 de facto \u00bb, d’un point de vue juridique, c’est le contrat de bail qui d\u00e9finit la nature et l’\u00e9tendue des droits<\/b>.<\/p>\n

    Cas d’\u00e9tude : CA 297\/16 Tziona Schlossberg c. Yaffa Hod<\/h3>\n

    Faits de l’affaire<\/h3>\n
      \n
    • \n

      Sur un certain terrain se trouvait un ancien b\u00e2timent.<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Pour l’un des appartements du b\u00e2timent, un contrat de bail d’une dur\u00e9e de 999 ans<\/b> avait \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 par le pass\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Par la suite, un nouveau plan d’urbanisme (TAMA) a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9, permettant la d\u00e9molition de l’ancien b\u00e2timent et la construction d’une tour r\u00e9sidentielle de 24 \u00e9tages<\/b> \u00e0 sa place.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      Point de litige : comment les droits dans la nouvelle tour seront-ils r\u00e9partis ?<\/h3>\n

      Avec l’approbation du plan et l’augmentation significative des droits de construction, une question s’est pos\u00e9e concernant la part de la nouvelle tour \u00e0 laquelle ont droit les titulaires du bail de 999 ans :<\/p>\n

        \n
      1. \n

        Option A (position des propri\u00e9taires) :<\/b> les locataires ont droit de recevoir dans la nouvelle tour uniquement un appartement d’une superficie identique \u00e0 celle de leur appartement d’origine<\/b> dans l’ancien b\u00e2timent.<\/p>\n<\/li>\n

      2. \n

        Option B (position des locataires) :<\/b> le bail de 999 ans \u00e9quivaut \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9, et par cons\u00e9quent les locataires ont droit \u00e0 une part proportionnelle de l’ensemble des nouveaux droits de construction<\/b> dans la tour (selon leur part proportionnelle en m\u00e8tres carr\u00e9s dans le b\u00e2timent d’origine).<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

        D\u00e9cision de la Cour supr\u00eame : le contrat de bail d\u00e9termine l’\u00e9tendue des droits<\/h3>\n

        La Cour supr\u00eame examine la question de l’\u00e9tendue des droits conf\u00e9r\u00e9s par un contrat de bail \u00e0 long terme et \u00e9tablit une r\u00e8gle claire :<\/p>\n

        \n

        La formulation et les dispositions du contrat de bail sp\u00e9cifique d\u00e9termineront la nature et l’\u00e9tendue des droits revenant aux locataires \u2013 et en particulier concernant la question des droits de construction futurs.<\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n

        Dans le cas pr\u00e9sent, apr\u00e8s analyse des termes du contrat de bail, la Cour supr\u00eame a statu\u00e9 que :<\/p>\n

          \n
        • \n

          Le contrat de bail n’accordait pas aux locataires une quelconque part dans les droits de construction futurs<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n

        • \n

          L’objet du contrat et ses dispositions se r\u00e9f\u00e9raient uniquement \u00e0 l’usage et \u00e0 la d\u00e9tention de l’appartement sp\u00e9cifique, et non \u00e0 la pleine propri\u00e9t\u00e9 du terrain et des droits de construction suppl\u00e9mentaires qui en d\u00e9coulent.<\/p>\n<\/li>\n

        • \n

          Par cons\u00e9quent, les locataires n’ont pas droit \u00e0 une part proportionnelle des droits de construction de la nouvelle tour, mais uniquement \u00e0 une solution pr\u00e9servant la superficie de leur appartement d’origine.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          Implications pratiques et cons\u00e9quences sur le renouvellement urbain<\/h3>\n

          La d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame comporte des implications importantes pour les acheteurs d’appartements, les locataires, les promoteurs et les avocats dans le domaine de l’immobilier et du renouvellement urbain :<\/p>\n

            \n
          1. \n

            Il ne faut pas se fier uniquement \u00e0 la dur\u00e9e du bail :<\/b> m\u00eame un bail de 999 ans ne se transforme pas automatiquement en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/li>\n

          2. \n

            Importance de la formulation du contrat de bail :<\/b> il convient de v\u00e9rifier attentivement si le contrat comprend une r\u00e9f\u00e9rence explicite aux droits de construction futurs<\/b>, \u00e0 la possibilit\u00e9 de d\u00e9molition et de reconstruction, et \u00e0 la r\u00e9partition des droits en cas de modification du plan d’urbanisme.<\/p>\n<\/li>\n

          3. \n

            V\u00e9rification diligente (Due Diligence) dans les transactions immobili\u00e8res :<\/b> lors de l’acquisition d’un bien lou\u00e9 pour une longue p\u00e9riode, il est obligatoire de v\u00e9rifier le contrat de bail original enregistr\u00e9 au cadastre et de ne pas se contenter uniquement de l’extrait cadastral.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

            Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es (FAQ)<\/h3>\n

            Un bail de 999 ans est-il consid\u00e9r\u00e9 comme une propri\u00e9t\u00e9 au cadastre ?<\/h3>\n

            Non. D’un point de vue d’enregistrement et juridique, un bail est un droit de location \u00e9tendu (bail \u00e0 long terme). La propri\u00e9t\u00e9 reste entre les mains des propri\u00e9taires fonciers enregistr\u00e9s, sauf accord contraire explicite dans le contrat. <\/p>\n

            Qui a droit aux droits de construction futurs sur un bien lou\u00e9 ?<\/h3>\n

            Les droits de construction futurs appartiennent en principe aux propri\u00e9taires du terrain, sauf si le contrat de bail stipule et convient express\u00e9ment que ces droits sont transf\u00e9r\u00e9s au locataire.<\/p>\n

            Que se passe-t-il en cas de r\u00e9novation urbaine ou de renouvellement urbain dans un appartement avec un bail de 999 ans ?<\/h3>\n

            L’\u00e9tendue de la compensation que le locataire recevra dans le projet (un nouvel appartement de superficie identique ou une part des droits de construction suppl\u00e9mentaires) d\u00e9pend de la formulation exacte du contrat de bail historique.<\/p>\n

            Conclusion<\/h3>\n

            La question de savoir si un bail de 999 ans \u00e9quivaut \u00e0 un droit de propri\u00e9t\u00e9 a re\u00e7u une r\u00e9ponse sans \u00e9quivoque dans la jurisprudence de la Cour supr\u00eame : la dur\u00e9e du bail n’efface pas les termes du contrat<\/b>.<\/p>\n

            Les propri\u00e9taires, les locataires et les promoteurs qui g\u00e8rent des projets de renouvellement urbain ou des transactions sur des biens immobiliers lou\u00e9s doivent effectuer une analyse juridique approfondie des contrats de bail afin d’\u00e9viter des litiges co\u00fbteux \u00e0 l’avenir.<\/p>\n

            Cet article est fourni \u00e0 titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique.<\/i><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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