{"id":2272,"date":"2026-07-22T08:45:33","date_gmt":"2026-07-22T08:45:33","guid":{"rendered":"https:\/\/cantorlaw.biz\/comment-les-droits-de-construction-non-utilises-sont-ils-repartis-dans-une-copropriete\/"},"modified":"2026-07-22T08:45:33","modified_gmt":"2026-07-22T08:45:33","slug":"comment-les-droits-de-construction-non-utilises-sont-ils-repartis-dans-une-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cantorlaw.biz\/fr\/comment-les-droits-de-construction-non-utilises-sont-ils-repartis-dans-une-copropriete\/","title":{"rendered":"Comment les droits de construction non utilis\u00e9s sont-ils r\u00e9partis dans une copropri\u00e9t\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"
\n

Comment les droits de construction non utilis\u00e9s sont-ils r\u00e9partis dans une copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/h2>\n

Dans de nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s en Isra\u00ebl, il existe des surfaces o\u00f9 le potentiel de construction n’a pas encore \u00e9t\u00e9 pleinement exploit\u00e9. Ce potentiel peut d\u00e9couler de droits de construction existants selon un plan d’urbanisme non encore r\u00e9alis\u00e9, ou r\u00e9sulter de l’approbation d’un nouveau plan augmentant les pourcentages de construction sur la parcelle (comme dans les processus de renouvellement urbain, Tama 38, plans d’extension locaux, etc.). <\/p>\n

Lorsque de nouveaux droits de construction sont cr\u00e9\u00e9s ou lorsqu’on souhaite exploiter des droits existants, une question juridique et pratique primordiale se pose : comment la propri\u00e9t\u00e9 de ces droits de construction est-elle r\u00e9partie, et comment les nouvelles surfaces ou m\u00e8tres carr\u00e9s construits seront-ils r\u00e9partis entre les propri\u00e9taires des unit\u00e9s du b\u00e2timent ?<\/b><\/p>\n

Les droits de construction constituent-ils une \u00ab propri\u00e9t\u00e9 commune \u00bb ? Le statut juridique <\/h3>\n

Pour comprendre comment les droits de construction sont r\u00e9partis, il convient d’abord d’\u00e9tablir leur statut juridique.<\/p>\n

Selon la jurisprudence des tribunaux en Isra\u00ebl, les droits de construction (ou pourcentages de construction) ne sont pas inclus dans la d\u00e9finition stricte de \u00ab propri\u00e9t\u00e9 commune \u00bb selon la loi fonci\u00e8re de 1969<\/b>.<\/p>\n

D’un point de vue juridique, la propri\u00e9t\u00e9 commune comprend les parties physiques du b\u00e2timent destin\u00e9es \u00e0 l’usage de tous les propri\u00e9taires d’appartements (telles que les cages d’escalier, les ascenseurs, les toits, les abris et les cours). Les droits de construction, en revanche, constituent un actif abstrait \u2013 un droit normatif-urbanistique d’agrandir la structure. <\/p>\n

Toutefois, bien qu’ils ne constituent pas une propri\u00e9t\u00e9 commune au sens de leur d\u00e9finition l\u00e9gale, les tribunaux ont \u00e9tabli que les droits de construction constituent un actif en copropri\u00e9t\u00e9<\/b> de tous les propri\u00e9taires d’appartements et d’unit\u00e9s de la copropri\u00e9t\u00e9 (y compris les propri\u00e9taires de bureaux, de commerces, d’entrep\u00f4ts et d’autres sous-parcelles).<\/p>\n

La formule de r\u00e9partition : comment la part de chaque propri\u00e9taire est-elle d\u00e9termin\u00e9e ?<\/h3>\n

\u00c9tant donn\u00e9 que les droits de construction appartiennent \u00e0 l’ensemble des propri\u00e9taires d’unit\u00e9s de la copropri\u00e9t\u00e9, la question se pose de savoir selon quel ratio la part de chaque r\u00e9sident est d\u00e9riv\u00e9e.<\/p>\n

La jurisprudence des tribunaux a \u00e9tabli une r\u00e8gle claire :<\/p>\n

\n

La part de chaque propri\u00e9taire dans les pourcentages de construction de la parcelle est d\u00e9riv\u00e9e de sa part dans la propri\u00e9t\u00e9 commune, qui refl\u00e8te sa part dans les biens immobiliers communs.<\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n

Quels sont les facteurs influen\u00e7ant la r\u00e9partition ?<\/h3>\n
    \n
  1. \n

    Surface de l’appartement \/ sous-parcelle :<\/b> Plus la surface de l’appartement (ou de l’unit\u00e9) est grande par rapport \u00e0 l’ensemble des appartements du b\u00e2timent, plus sa part relative dans la propri\u00e9t\u00e9 commune est importante \u2013 et par cons\u00e9quent sa part relative dans les droits de construction.<\/p>\n<\/li>\n

  2. \n

    R\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 :<\/b> Apr\u00e8s l’enregistrement du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 au registre des copropri\u00e9t\u00e9s (Tabou), chaque propri\u00e9taire peut conna\u00eetre exactement sa part dans la propri\u00e9t\u00e9 commune attach\u00e9e \u00e0 la sous-parcelle qu’il poss\u00e8de, et en d\u00e9duire sa part dans les pourcentages de construction.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    L’attribution d’une surface (comme un toit) conf\u00e8re-t-elle automatiquement les droits de construction ?<\/h3>\n

    L’une des erreurs courantes dans les copropri\u00e9t\u00e9s est de penser qu’un propri\u00e9taire d’appartement auquel a \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9e une partie physique de la copropri\u00e9t\u00e9 (comme un toit ou une cour) a automatiquement re\u00e7u \u00e9galement les droits de construction sur cette surface.<\/p>\n

    La r\u00e9alit\u00e9 juridique est totalement diff\u00e9rente :<\/b><\/p>\n

      \n
    • \n

      L’attribution d’une surface physique<\/b> (comme le toit) conf\u00e8re au propri\u00e9taire de l’appartement un droit de possession et d’usage exclusifs sur cette surface.<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      L’attribution de droits de construction<\/b> n\u00e9cessite un accord explicite et distinct des propri\u00e9taires d’appartements du b\u00e2timent (ou une disposition explicite dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      Autrement dit, m\u00eame si le toit du b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9 \u00e0 l’appartement du dernier \u00e9tage, les droits de construction pour construire un \u00e9tage suppl\u00e9mentaire sur ce toit appartiennent toujours \u00e0 l’ensemble des propri\u00e9taires d’appartements selon leur part relative, sauf accord contraire explicite dans les documents de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

      Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es (FAQ)<\/h3>\n

      Q : Comment puis-je conna\u00eetre ma part dans les droits de construction non utilis\u00e9s ?<\/h3>\n

      R :<\/b> Votre part dans les droits de construction est d\u00e9riv\u00e9e de la part relative dans la propri\u00e9t\u00e9 commune enregistr\u00e9e \u00e0 votre nom dans l’extrait du Tabou et dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

      Q : Les propri\u00e9taires de commerces ou d’entrep\u00f4ts dans le b\u00e2timent ont-ils \u00e9galement droit \u00e0 une part dans les droits de construction ?<\/h3>\n

      R :<\/b> Oui. Toute sous-parcelle enregistr\u00e9e dans la copropri\u00e9t\u00e9 (y compris appartements, bureaux, entrep\u00f4ts ou commerces) d\u00e9tient une part relative dans la propri\u00e9t\u00e9 commune, et a donc droit \u00e0 une part allou\u00e9e dans les droits de construction existants et futurs sur la parcelle. <\/p>\n

      Q : Un propri\u00e9taire d’appartement est-il autoris\u00e9 \u00e0 vendre ou \u00e0 transf\u00e9rer sa part dans les droits de construction \u00e0 un autre r\u00e9sident ?<\/h3>\n

      R :<\/b> Oui, les droits de construction constituent un droit ayant une valeur \u00e9conomique qui peut \u00eatre n\u00e9goci\u00e9 ou transf\u00e9r\u00e9 entre les propri\u00e9taires de droits dans le b\u00e2timent, sous r\u00e9serve d’accords juridiques appropri\u00e9s et de la mise \u00e0 jour du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

      R\u00e9sum\u00e9 et recommandations pratiques<\/h3>\n

      Les droits de construction non utilis\u00e9s dans une copropri\u00e9t\u00e9 constituent un actif \u00e9conomique pr\u00e9cieux. Bien que la loi ne les d\u00e9finisse pas comme \u00ab propri\u00e9t\u00e9 commune \u00bb, la jurisprudence des tribunaux \u00e9tablit un lien entre la part relative dans la propri\u00e9t\u00e9 commune enregistr\u00e9e au Tabou et le pourcentage de droits de construction revenant \u00e0 chaque propri\u00e9taire d’unit\u00e9. <\/p>\n

      Avant d’effectuer des transactions de vente, des extensions d’appartement ou de se lancer dans des projets de renouvellement urbain, il est recommand\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 un examen juridique et urbanistique complet du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et du r\u00e8glement int\u00e9rieur de la copropri\u00e9t\u00e9, afin de v\u00e9rifier la r\u00e9partition exacte des droits et d’\u00e9viter les conflits de voisinage.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Comment les droits de construction non utilis\u00e9s sont-ils r\u00e9partis dans une copropri\u00e9t\u00e9 ? Dans de nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s en Isra\u00ebl, il existe des surfaces o\u00f9 le potentiel de construction n’a pas encore \u00e9t\u00e9 pleinement exploit\u00e9. 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