{"id":2273,"date":"2026-07-22T08:34:34","date_gmt":"2026-07-22T08:34:34","guid":{"rendered":"https:\/\/cantorlaw.biz\/la-vente-dactions-dune-societe-immobiliere-par-une-personne-qui-nest-pas-assujettie-est-elle-soumise-a-la-tva\/"},"modified":"2026-07-22T08:34:34","modified_gmt":"2026-07-22T08:34:34","slug":"la-vente-dactions-dune-societe-immobiliere-par-une-personne-qui-nest-pas-assujettie-est-elle-soumise-a-la-tva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cantorlaw.biz\/fr\/la-vente-dactions-dune-societe-immobiliere-par-une-personne-qui-nest-pas-assujettie-est-elle-soumise-a-la-tva\/","title":{"rendered":"La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise \u00e0 la TVA ?"},"content":{"rendered":"
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La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise \u00e0 la TVA ?<\/h2>\n
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La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par un particulier est-elle soumise \u00e0 la TVA ? Consultez le guide complet sur la diff\u00e9rence entre une soci\u00e9t\u00e9 ordinaire et une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, la d\u00e9finition de \u00ab transaction occasionnelle \u00bb, la r\u00e9glementation 6b et la planification fiscale appropri\u00e9e pour les transactions d’actions.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Introduction : la complexit\u00e9 fiscale de la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re<\/h3>\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, dans le monde de la fiscalit\u00e9 et des affaires en Isra\u00ebl, la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e ou publique ordinaire n’est pas soumise \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e (TVA). Le l\u00e9gislateur a express\u00e9ment exclu les valeurs mobili\u00e8res et les droits dans une soci\u00e9t\u00e9 de la d\u00e9finition de \u00ab biens \u00bb dans la loi sur la TVA.<\/p>\n

Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une soci\u00e9t\u00e9 qui est une \u00ab soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00bb<\/b> \u2014 c’est-\u00e0-dire une entit\u00e9 dont tous les actifs (directement ou indirectement) sont des droits immobiliers \u2014 les dispositions de la loi changent radicalement.<\/p>\n

Alors que dans la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re (taxe sur les plus-values et taxe d’acquisition) les r\u00e8gles concernant les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res sont relativement claires, les aspects de la TVA<\/b> soul\u00e8vent de nombreuses questions : que se passe-t-il lorsque le vendeur des actions est un particulier ou une entit\u00e9 qui n’est pas d\u00e9finie comme \u00ab assujetti \u00bb ? Le simple fait d’\u00eatre class\u00e9 comme soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re impose-t-il automatiquement la TVA ?<\/b><\/p>\n

Le cadre juridique : comment la loi sur la TVA consid\u00e8re-t-elle les actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ?<\/h3>\n

Pour d\u00e9terminer s’il existe une obligation de TVA, il convient d’examiner les dispositions de l’article 1 de la loi sur la taxe sur la valeur ajout\u00e9e, 5735-1975<\/b> :<\/p>\n

    \n
  1. \n

    D\u00e9finition de \u00ab bien immobilier \u00bb :<\/b> La loi stipule que le terme \u00ab bien immobilier \u00bb comprend \u00e9galement \u00ab un droit dans une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re au sens de la loi sur la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re \u00bb<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n

  2. \n

    D\u00e9finition d’\u00ab actif \u00bb :<\/b> Dans la loi sur la TVA, \u00ab actif \u00bb est d\u00e9fini comme des biens ou des biens immobiliers. \u00c9tant donn\u00e9 que les actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re sont consid\u00e9r\u00e9es comme des \u00ab biens immobiliers \u00bb, elles entrent automatiquement dans la d\u00e9finition d’\u00ab actif \u00bb.<\/p>\n<\/li>\n

  3. \n

    D\u00e9finition de \u00ab vente \u00bb :<\/b> Le terme inclut express\u00e9ment \u00e9galement \u00ab une op\u00e9ration dans une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00bb.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

    La conclusion initiale :<\/b> Contrairement au vendeur d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 ordinaire (pour qui les actions ne constituent pas un \u00ab actif \u00bb aux fins de la TVA), le vendeur d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re vend un \u00ab actif \u00bb.<\/p>\n

    Mais il existe un point critique :<\/b> Le simple fait que l’actif vendu soit d\u00e9fini comme \u00ab bien immobilier \u00bb ne signifie pas encore que la transaction est soumise \u00e0 la TVA<\/b>. Pour qu’une obligation de TVA s’applique, la transaction doit entrer dans l’une des alternatives de la d\u00e9finition de \u00ab transaction \u00bb<\/b> dans la loi. <\/p>\n

    Quand la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise \u00e0 la TVA ?<\/h3>\n

    Lorsque le vendeur est un particulier ou une entit\u00e9 qui n’est pas enregistr\u00e9e comme \u00ab assujetti \u00bb (et dont l’activit\u00e9 n’est pas la vente de biens immobiliers), la transaction ne sera pas consid\u00e9r\u00e9e comme une vente par un assujetti dans le cadre de son activit\u00e9. Par cons\u00e9quent, l’obligation de TVA sera d\u00e9termin\u00e9e en fonction de l’identit\u00e9 de l’acheteur et de la nature de la transaction (\u00ab transaction occasionnelle \u00bb). <\/p>\n

    Voici une analyse des quatre sc\u00e9narios principaux :<\/p>\n

    1. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur n’est pas assujetti (particulier \u00e0 particulier)<\/h3>\n
      \n
    • \n

      La r\u00e8gle :<\/b> La transaction n’est pas soumise \u00e0 la TVA<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n

    • \n

      Explication :<\/b> Lorsque le vendeur et l’acheteur sont des particuliers qui n’agissent pas en tant qu’assujettis, la transaction ne r\u00e9pond pas \u00e0 la d\u00e9finition de \u00ab transaction \u00bb dans la loi sur la TVA et ne constitue pas une \u00ab transaction occasionnelle \u00bb.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      2. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est un \u00ab assujetti \u00bb (dans le domaine immobilier)<\/h3>\n
        \n
      • \n

        La r\u00e8gle :<\/b> La transaction constitue une \u00ab transaction occasionnelle immobili\u00e8re \u00bb et est soumise \u00e0 la TVA<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        Explication :<\/b> La loi sur la TVA a d\u00e9fini \u00ab transaction occasionnelle \u00bb notamment comme \u00ab la vente de biens immobiliers \u00e0 un assujetti par une personne dont l’activit\u00e9 n’est pas la vente de biens immobiliers \u00bb. \u00c9tant donn\u00e9 que les actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re constituent des \u00ab biens immobiliers \u00bb, leur vente \u00e0 un assujetti constitue une transaction occasionnelle.<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        M\u00e9canisme de paiement (r\u00e9glementation 6b) :<\/b> Selon la r\u00e9glementation 6b du r\u00e8glement sur la TVA, dans une transaction occasionnelle o\u00f9 le vendeur n’est pas assujetti, l’acheteur (l’assujetti) est celui qui est tenu de d\u00e9clarer et de payer la TVA<\/b> au moyen de l’\u00e9mission d’une \u00ab facture fiscale auto-\u00e9tablie \u00bb.<\/p>\n<\/li>\n

      • \n

        La signification \u00e9conomique en pratique :<\/b> Si l’acheteur assujetti acquiert les droits aux fins de son activit\u00e9 professionnelle soumise \u00e0 la TVA, il est simultan\u00e9ment autoris\u00e9 \u00e0 d\u00e9duire la TVA sur les intrants au titre de la facture auto-\u00e9tablie. En cons\u00e9quence, l’obligation nette de TVA en pratique sera dans la plupart des cas nulle<\/b>. <\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

        3. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est un \u00ab assujetti \u00bb qui acquiert les actions comme investissement \u00e0 long terme<\/h3>\n
          \n
        • \n

          La r\u00e8gle :<\/b> Il est possible que la transaction ne soit pas soumise \u00e0 la TVA<\/b>.<\/p>\n<\/li>\n

        • \n

          Explication :<\/b> Lorsqu’un assujetti acquiert des actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re comme investissement en capital \u00e0 long terme, et non dans le cadre de son activit\u00e9 professionnelle courante ou de ses actifs op\u00e9rationnels, il existe des positions dans la jurisprudence et dans la litt\u00e9rature juridique selon lesquelles il ne s’agit pas d’une \u00ab transaction occasionnelle \u00bb de nature commerciale, et par cons\u00e9quent la transaction est exon\u00e9r\u00e9e\/exclue de la TVA.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          4. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est une association \u00e0 but non lucratif ou une institution financi\u00e8re<\/h3>\n
            \n
          • \n

            La r\u00e8gle :<\/b> La transaction constitue une transaction occasionnelle soumise \u00e0 la TVA<\/b> (sauf s’il s’agit de la vente d’un appartement r\u00e9sidentiel).<\/p>\n<\/li>\n

          • \n

            Explication :<\/b> La d\u00e9finition de transaction occasionnelle \u00e9tend l’obligation \u00e9galement \u00e0 la vente de biens immobiliers (y compris un droit dans une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re) aux institutions financi\u00e8res et aux associations \u00e0 but non lucratif.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n

            Synth\u00e8se des sc\u00e9narios d’obligation de TVA dans la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
            Identit\u00e9 du vendeur<\/strong><\/td>\nIdentit\u00e9 de l’acheteur<\/strong><\/td>\nClassification de la transaction en mati\u00e8re de TVA<\/strong><\/td>\nObligation de TVA<\/strong><\/td>\nQui d\u00e9clare et paie ?<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
            Non assujetti<\/b><\/span><\/td>\nNon assujetti<\/b><\/span><\/td>\nN’est pas une transaction<\/span><\/td>\nAucune obligation<\/b><\/span><\/td>\n–<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
            Non assujetti<\/b><\/span><\/td>\nAssujetti (actif dans l’immobilier)<\/b><\/span><\/td>\nTransaction occasionnelle immobili\u00e8re<\/span><\/td>\nSoumis \u00e0 la TVA<\/b><\/span><\/td>\nL’acheteur (facture auto-\u00e9tablie selon la r\u00e9glementation 6b)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
            Non assujetti<\/b><\/span><\/td>\nAssujetti (investissement en capital passif)<\/b><\/span><\/td>\nTransaction occasionnelle incertaine<\/span><\/td>\n\u00c0 examiner (g\u00e9n\u00e9ralement exon\u00e9r\u00e9)<\/b><\/span><\/td>\nSelon la classification de la transaction<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
            Non assujetti<\/b><\/span><\/td>\nAssociation \u00e0 but non lucratif \/ institution financi\u00e8re<\/b><\/span><\/td>\nTransaction occasionnelle<\/span><\/td>\nSoumis \u00e0 la TVA<\/b><\/span><\/td>\nL’acheteur<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
            Assujetti<\/b><\/span><\/td>\nTout acheteur<\/b><\/span><\/td>\nVente d’actif par un assujetti<\/span><\/td>\nSoumis \u00e0 la TVA<\/b><\/span><\/td>\nLe vendeur<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

            Points pratiques et recommandations pour la planification de la transaction<\/h3>\n
              \n
            1. \n

              V\u00e9rification diligente (Due Diligence) pr\u00e9alable :<\/b> Avant de conclure un accord de vente d’actions dans une soci\u00e9t\u00e9, il est imp\u00e9ratif de v\u00e9rifier si la soci\u00e9t\u00e9 r\u00e9pond \u00e0 la d\u00e9finition de \u00ab soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00bb selon la loi sur la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re. Une classification erron\u00e9e peut entra\u00eener une exposition fiscale impr\u00e9vue. <\/p>\n<\/li>\n

            2. \n

              R\u00e9gularisation du m\u00e9canisme de TVA dans le contrat de vente :<\/b> Il est recommand\u00e9 d’ancrer express\u00e9ment dans le contrat de vente quelle partie est responsable de la d\u00e9claration et du paiement de la TVA, et de s’assurer de la conformit\u00e9 avec les dispositions de la r\u00e9glementation 6b (\u00e9mission d’une facture fiscale auto-\u00e9tablie si n\u00e9cessaire).<\/p>\n<\/li>\n

            3. \n

              Documentation de la nature de l’acquisition chez l’acheteur :<\/b> Si l’acheteur est un assujetti mais que l’acquisition est effectu\u00e9e comme investissement en capital \u00e0 long terme, il convient de documenter l’intention d’investissement et les documents d’accompagnement afin d’\u00e9tayer l’argument de l’absence d’obligation de TVA.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n

              Questions fr\u00e9quemment pos\u00e9es (FAQ)<\/h3>\n

              Q : La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 ordinaire (qui n’est pas une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re) est-elle soumise \u00e0 la TVA ?<\/h3>\n

              R :<\/b> Non. La loi sur la TVA exclut les valeurs mobili\u00e8res et les droits dans une soci\u00e9t\u00e9 de la d\u00e9finition de \u00ab biens \u00bb et d’\u00ab actif \u00bb, et par cons\u00e9quent la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 ordinaire n’est pas soumise \u00e0 la TVA, que le vendeur soit un particulier ou un assujetti. <\/p>\n

              Q : Qui paie la TVA lorsqu’un particulier vend des actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re \u00e0 une entreprise de construction ?<\/h3>\n

              R :<\/b> Dans cette transaction, il s’agit d’une \u00ab transaction occasionnelle \u00bb. Selon la r\u00e9glementation 6b du r\u00e8glement sur la TVA, l’entreprise de construction (l’acheteur)<\/b> est celle qui est tenue de d\u00e9clarer et de payer la taxe au moyen d’une facture fiscale auto-\u00e9tablie, et elle est autoris\u00e9e \u00e0 d\u00e9duire cette taxe comme taxe sur les intrants dans la mesure o\u00f9 l’actif sert \u00e0 son activit\u00e9 soumise \u00e0 la TVA. <\/p>\n

              Q : Quelle est la base de prix pour le calcul de la TVA dans la vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re ?<\/h3>\n

              R :<\/b> Selon la jurisprudence des tribunaux, le prix aux fins du calcul de la TVA est la valeur des actions vendues<\/b> (la contrepartie convenue pour les droits dans la soci\u00e9t\u00e9), et non la valeur brute du bien immobilier d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

              Le contenu de cet article est fourni \u00e0 des fins d’information g\u00e9n\u00e9rale et d’enrichissement uniquement, et ne constitue pas un conseil juridique ou un avis professionnel. Avant d’effectuer des transactions d’actions ou dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res, il est recommand\u00e9 de consulter un avocat et un expert fiscal. <\/i><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise \u00e0 la TVA ? La vente d’actions d’une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re par un particulier est-elle soumise \u00e0 la TVA ? 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