La pand\u00e9mie de coronavirus et les confinements impos\u00e9s dans son sillage ont provoqu\u00e9 un s\u00e9isme sur le march\u00e9 de l’immobilier commercial en Isra\u00ebl. De nombreux chefs d’entreprise se sont retrouv\u00e9s face \u00e0 une situation d\u00e9sastreuse : les portes des commerces ont \u00e9t\u00e9 ferm\u00e9es en vertu d’ordonnances gouvernementales, les revenus ont chut\u00e9 de mani\u00e8re dramatique, mais les demandes de paiement des loyers et des frais de gestion ont continu\u00e9 d’affluer comme \u00e0 l’accoutum\u00e9e. <\/p>\n\n
Comment les tribunaux ont-ils r\u00e9solu le diff\u00e9rend in\u00e9vitable entre bailleurs et locataires ? Entre 2021 et 2025, une jurisprudence claire s’est d\u00e9gag\u00e9e au sein des tribunaux de premi\u00e8re instance et des tribunaux de district, \u00e9tablissant un \u00e9quilibre entre la lettre stricte de la loi et la n\u00e9cessit\u00e9 d’une r\u00e9partition \u00e9quitable de la charge en vertu du principe de bonne foi. Voici le guide juridique complet analysant les articles de loi, l’interpr\u00e9tation dynamique et les tendances jurisprudentielles actuelles. <\/p>\n\n
Les tentatives juridiques visant \u00e0 exon\u00e9rer les locataires du paiement des loyers pendant la p\u00e9riode de pand\u00e9mie se sont appuy\u00e9es sur deux axes l\u00e9gislatifs principaux, auxquels s’ajoute un troisi\u00e8me principe sup\u00e9rieur qui a modifi\u00e9 la situation dans les faits :<\/p>\n\n
Article 15 de la loi sur la location et le pr\u00eat, 5731-1971 : frustration sp\u00e9cifique du but de la location<\/p>\n\n
L’article 15(a) de la loi dispose qu’un locataire est exon\u00e9r\u00e9 du paiement du loyer s’il a \u00e9t\u00e9 emp\u00each\u00e9 d’utiliser le bien lou\u00e9 aux fins de la location \u00ab en raison de circonstances li\u00e9es au bien lou\u00e9 ou aux voies d’acc\u00e8s \u00e0 celui-ci \u00bb.<\/p>\n\n
L’interpr\u00e9tation restrictive dans le contexte du coronavirus : les tribunaux ont r\u00e9affirm\u00e9, en s’appuyant sur la jurisprudence directrice Zouabi, que cette disposition ne s’applique que lorsque l’emp\u00eachement est inh\u00e9rent au bien lui-m\u00eame (tel qu’un d\u00e9faut physique ou un blocage sp\u00e9cifique). La crise du coronavirus \u00e9tait un \u00e9v\u00e9nement transversal, externe et global qui a affect\u00e9 l’ensemble de l’\u00e9conomie ; il a donc \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli que le r\u00e9gime d’exon\u00e9ration sp\u00e9cifique pr\u00e9vu \u00e0 l’article 15 de la loi sur la location et le pr\u00eat ne s’appliquait pas. <\/p>\n\n
Article 18 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970 : le motif g\u00e9n\u00e9ral de frustration<\/p>\n\n
L’article 18(a) accorde une protection \u00e0 la partie qui viole un contrat si la violation r\u00e9sulte de circonstances qu’elle ne connaissait pas, qu’elle n’\u00e9tait pas tenue de conna\u00eetre \u00e0 l’avance et qu’elle ne pouvait emp\u00eacher, et si l’ex\u00e9cution du contrat dans ces circonstances est impossible ou fondamentalement diff\u00e9rente de ce qui avait \u00e9t\u00e9 convenu.<\/p>\n\n
Les trois conditions cumulatives : pour \u00e9tablir la frustration, il faut d\u00e9montrer : (1) l’absence de pr\u00e9visibilit\u00e9 ; (2) un impact grave rendant l’ex\u00e9cution impossible ; (3) l’incapacit\u00e9 d’emp\u00eacher les circonstances.<\/p>\n\n
Le droit de la frustration comme \u00ab bouclier et non comme \u00e9p\u00e9e \u00bb : les tribunaux ont pr\u00e9cis\u00e9 que l’argument de frustration selon l’article 18(a) sert uniquement de moyen de d\u00e9fense contre des actions en ex\u00e9cution ou en dommages-int\u00e9r\u00eats. Il ne conf\u00e8re pas au locataire le droit acquis de r\u00e9duire unilat\u00e9ralement le loyer ou de \u00ab geler \u00bb le contrat tout en continuant \u00e0 occuper le bien lou\u00e9 et \u00e0 en faire un usage quelconque (comme le stockage d’\u00e9quipement). <\/p>\n\n
Article 39 de la loi sur les contrats (partie g\u00e9n\u00e9rale), 5733-1973 : le principe de bonne foi<\/p>\n\n
Cet article, qui impose l’ex\u00e9cution des obligations contractuelles de mani\u00e8re usuelle et de bonne foi, est devenu l’outil de travail principal des juges. Les tribunaux ont \u00e9tabli que l’insistance stricte d’un bailleur \u00e0 exiger le paiement de 100 % du loyer en plein confinement gouvernemental total constitue un comportement contraire \u00e0 la bonne foi. En vertu de ce principe, les juges ont proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 un \u00ab ajustement du contrat aux circonstances changeantes \u00bb. <\/p>\n\n
L’une des conclusions les plus constantes de la jurisprudence au fil des ann\u00e9es est qu’un locataire n’a pas droit \u00e0 une exon\u00e9ration totale et unilat\u00e9rale du paiement du loyer, m\u00eame si son activit\u00e9 a \u00e9t\u00e9 compl\u00e8tement suspendue.<\/p>\n\n
Dans l’arr\u00eat directeur Yuval Yarin c. Ahava (2023), le tribunal a \u00e9tabli qu’une locataire qui avait d\u00e9cid\u00e9 d’annuler purement et simplement les ch\u00e8ques mais qui continuait \u00e0 occuper physiquement le magasin (notamment pour le stockage d’\u00e9quipement) avait agi de mauvaise foi. Le droit de la frustration n’a pas \u00e9t\u00e9 con\u00e7u pour permettre un gel unilat\u00e9ral du contrat ; si le locataire souhaite une exon\u00e9ration totale, la voie juridique qui s’offre \u00e0 lui est la notification de r\u00e9siliation du contrat pour cause de frustration, et non l’occupation gratuite du bien. <\/p>\n\n
Par ailleurs, les tribunaux ont soulign\u00e9 \u00e0 plusieurs reprises que si le contrat ou son avenant a \u00e9t\u00e9 sign\u00e9 apr\u00e8s le d\u00e9clenchement de la pand\u00e9mie (lorsque le coronavirus \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 un fait \u00e9tabli et connu), il n’est pas possible d’invoquer une frustration future, car la condition d’\u00ab impr\u00e9visibilit\u00e9 \u00bb s’effondre totalement.<\/p>\n\n
La charge de la preuve pour \u00e9tablir la frustration ou la n\u00e9cessit\u00e9 d’une intervention contractuelle repose enti\u00e8rement sur les \u00e9paules du locataire. Les d\u00e9cisions rendues entre 2024 et 2025 pr\u00e9sentent des exigences probatoires extr\u00eamement strictes : <\/p>\n\n
\u2022 Pr\u00e9sentation d’une base financi\u00e8re solide : le tribunal a rejet\u00e9 les arguments de frustration de locataires qui n’ont pas pr\u00e9sent\u00e9 d’\u00e9tats financiers audit\u00e9s, de donn\u00e9es sur les chiffres d’affaires pluriannuels ou d’attestation d’expert-comptable t\u00e9moignant d’une atteinte grave et durable aux revenus. Les all\u00e9gations g\u00e9n\u00e9rales et orales concernant une \u00ab baisse des revenus \u00bb ont \u00e9t\u00e9 syst\u00e9matiquement rejet\u00e9es. <\/p>\n\n
\u2022 Subventions d’aide de l’\u00c9tat : la perception d’indemnit\u00e9s et de subventions gouvernementales (en vertu de la loi sur le plan d’aide \u00e9conomique) a servi d’argument central pour rejeter l’argument de frustration. \u00c9tant donn\u00e9 que l’\u00c9tat a distribu\u00e9 des subventions aux entreprises sur la base d’une baisse du chiffre d’affaires par rapport \u00e0 l’ann\u00e9e 2019 (durant laquelle les locataires payaient un loyer int\u00e9gral), l’indemnisation visait \u00e0 permettre au locataire de faire face \u00e0 ses engagements fixes \u2013 y compris le paiement au bailleur. Un locataire ayant per\u00e7u des subventions, ou s’\u00e9tant abstenu de d\u00e9poser une demande pour les obtenir, a \u00e9t\u00e9 tenu de payer l’int\u00e9gralit\u00e9 du loyer. <\/p>\n\n
L’examen des principales d\u00e9cisions rendues au fil des ann\u00e9es r\u00e9v\u00e8le une gradation claire de solutions juridiques en fonction de la nature de l’activit\u00e9, du pr\u00e9judice et du comportement des parties :<\/p>\n\n
Dans les cas o\u00f9 un confinement gouvernemental total emp\u00eachant physiquement l’ouverture de l’entreprise a \u00e9t\u00e9 prouv\u00e9 (comme les salles de sport ou les commerces dans des zones touristiques paralys\u00e9es), et en l’absence d’indemnisation gouvernementale suffisante pour le locataire, les juges ont eu tendance \u00e0 r\u00e9partir la charge de mani\u00e8re \u00e9gale :<\/p>\n\n
\u2022 Affaire Heleni Investissements c. Lasri (2021) : il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 qu’un locataire de salle de sport compl\u00e8tement ferm\u00e9e en vertu d’ordonnances, et qui n’\u00e9tait pas \u00e9ligible aux subventions en raison de la date d’ouverture de l’entreprise, paierait seulement 50 % de la dette d’arri\u00e9r\u00e9s de la p\u00e9riode de confinement comme solution interm\u00e9diaire \u00e9quitable.<\/p>\n\n
\u2022 Affaire Yuval Yarin c. Ahava (2023) : une r\u00e9partition diff\u00e9renci\u00e9e a \u00e9t\u00e9 \u00e9tablie \u2013 pour les mois de confinement total (avril-mai 2020), la locataire paiera 50 % du loyer et des frais de gestion, et pour les mois de restrictions assouplies (juin-septembre 2020), elle paiera 100 % (prix int\u00e9gral).<\/p>\n\n
Dans les grands centres commerciaux, une approche s\u00e9parant nettement le loyer des frais de gestion a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e :<\/p>\n\n
Affaire Mifaalei Tahanot c. Gentleman (2025) : le tribunal a refus\u00e9 de r\u00e9duire le loyer car la cha\u00eene avait per\u00e7u des subventions d’\u00c9tat substantielles (environ 1,45 million de shekels). Toutefois, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que les frais de gestion seraient r\u00e9duits d’un tiers (33,33 %) par voie d’estimation, car il a \u00e9t\u00e9 prouv\u00e9 que les co\u00fbts d’entretien, de nettoyage et de gardiennage du centre commercial avaient effectivement diminu\u00e9 pendant les confinements. <\/p>\n\n
Les locataires ayant pris des mesures unilat\u00e9rales extr\u00eames et n’ayant manifest\u00e9 aucune volont\u00e9 de compromis en temps r\u00e9el ont perdu la protection du tribunal :<\/p>\n\n
Affaire Revetz Investissements c. Babylon Park (2025) : le tribunal a condamn\u00e9 la locataire \u00e0 payer 100 % du loyer et des frais de gestion r\u00e9clam\u00e9s. Il a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli que la p\u00e9riode r\u00e9clam\u00e9e (\u00e0 partir de juillet 2021) se caract\u00e9risait par des restrictions l\u00e9g\u00e8res uniquement sans confinements, l’entreprise fonctionnait normalement, et la locataire avait d\u00e9cid\u00e9 de son propre chef de ne rien payer tout en continuant \u00e0 occuper un bien commercial immense de 2 000 m\u00b2. <\/p>\n\n
Dans les cas o\u00f9 les locataires se sont comport\u00e9s de mani\u00e8re exemplaire et ont pay\u00e9 la majeure partie du loyer, les tribunaux ont condamn\u00e9 l’obstination des bailleurs concernant des soldes de dette d\u00e9risoires :<\/p>\n\n
Affaire R.A. Frank c. Witchelbsky (2021) : des locataires d’un cabinet d’avocats ont pay\u00e9 en temps r\u00e9el 71 % du loyer pendant le premier confinement bien qu’ils ne puissent utiliser le bien. La bailleresse a r\u00e9clam\u00e9 le solde d’un montant de 4 007 shekels. Le tribunal a rejet\u00e9 l’action en totalit\u00e9 et a \u00e9tabli que l’obstination de la bailleresse \u00e0 engager une proc\u00e9dure judiciaire apr\u00e8s 8 ann\u00e9es de relations exemplaires est contraire au principe de bonne foi et \u00e0 toute relation humaine \u00e9l\u00e9mentaire, et a condamn\u00e9 la bailleresse \u00e0 des frais de justice punitifs d’un montant de 10 000 shekels.<\/p>\n\n
5. Synth\u00e8se et conclusions pratiques pour les chefs d’entreprise et les bailleurs<\/p>\n\n
La jurisprudence des tribunaux entre 2021 et 2025 adresse un message sans \u00e9quivoque au march\u00e9 des affaires en Isra\u00ebl : la crise du coronavirus ne constitue pas un laissez-passer pour se soustraire aux obligations contractuelles.<\/p>\n\n
La voie appropri\u00e9e pour r\u00e9soudre des crises de ce type est la conduite de n\u00e9gociations ouvertes et la conclusion d’un accord de compromis \u00e9quitable pour la r\u00e9partition de la charge (le plus souvent une r\u00e9duction temporaire de 30 % \u00e0 50 % pendant les p\u00e9riodes de suspension totale). Une partie qui choisira de se retrancher dans sa position, d’annuler unilat\u00e9ralement des obligations ou de s’abstenir de pr\u00e9senter des donn\u00e9es financi\u00e8res transparentes se retrouvera tenue de payer l’int\u00e9gralit\u00e9 du montant major\u00e9 de lourds frais de justice. <\/p>\n\n
* Le contenu pr\u00e9sent\u00e9 dans cet article est fond\u00e9 sur l’analyse de d\u00e9cisions de justice rendues par les tribunaux de premi\u00e8re instance entre 2021 et 2025, et ne constitue pas un substitut \u00e0 un conseil juridique personnalis\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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