{"id":2519,"date":"2026-08-16T10:46:53","date_gmt":"2026-08-16T10:46:53","guid":{"rendered":"https:\/\/cantorlaw.biz\/le-secret-de-letalement-de-limpot-sur-les-plus-values\/"},"modified":"2026-09-01T07:15:13","modified_gmt":"2026-09-01T07:15:13","slug":"le-secret-de-letalement-de-limpot-sur-les-plus-values","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cantorlaw.biz\/fr\/le-secret-de-letalement-de-limpot-sur-les-plus-values\/","title":{"rendered":"Le secret de l’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values"},"content":{"rendered":"\n

Le secret de l’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values : comment r\u00e9partir la dette fiscale et \u00e9conomiser des centaines de milliers de shekels lors de la vente d’un bien ?<\/h1>\n\n

La vente d’un bien immobilier en Isra\u00ebl \u2013 qu’il s’agisse d’un deuxi\u00e8me logement, d’un commerce, d’un bureau ou d’un terrain \u2013 s’accompagne g\u00e9n\u00e9ralement d’obligations fiscales importantes sous la forme d’un imp\u00f4t sur les plus-values. La plupart des contribuables ont tendance \u00e0 supposer que la plus-value (le gain en capital de la transaction) est impos\u00e9e en totalit\u00e9 d’un seul bloc au cours de l’ann\u00e9e de la vente uniquement. Cette hypoth\u00e8se constitue un pi\u00e8ge financier redoutable : l’application de l’int\u00e9gralit\u00e9 du gain \u00e0 une seule ann\u00e9e fiscale comprime le contribuable dans les tranches d’imposition les plus \u00e9lev\u00e9es (effet de compression) et gonfle de mani\u00e8re spectaculaire le montant de l’imp\u00f4t vers\u00e9 \u00e0 l’\u00c9tat. <\/p>\n\n

La loi sur l’imposition fonci\u00e8re propose une solution l\u00e9gale et attractive permettant d’att\u00e9nuer la rigueur du d\u00e9cret \u2013 le m\u00e9canisme d’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values<\/strong> conform\u00e9ment \u00e0 l’article 48\u05d0(\u05d4) de la loi. Il s’agit d’un avantage fiscal consid\u00e9rable permettant de traiter le gain comme s’il s’\u00e9tait accumul\u00e9 sur une longue p\u00e9riode, et ainsi d’exploiter des tranches d’imposition plus basses et des points de cr\u00e9dit non utilis\u00e9s. Toutefois, le filet l\u00e9gislatif en la mati\u00e8re est complexe et rempli de conditions strictes, et une petite erreur de d\u00e9claration suffit pour vous priver de l’avantage et entra\u00eener des impositions massives. <\/p>\n\n

\n\n

Qu’est-ce que l’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values et comment fonctionne-t-il en pratique ?<\/h1>\n\n
    \n
  • M\u00e9canisme de r\u00e9partition du gain<\/strong> : l’article 48\u05d0(\u05d4) de la loi permet au vendeur de demander que le calcul de l’imp\u00f4t sur la plus-value r\u00e9elle soit effectu\u00e9 comme si la plus-value avait \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9e en parts annuelles \u00e9gales sur la p\u00e9riode d’\u00e9talement.<\/li>\n\n\n\n
  • P\u00e9riode d’\u00e9talement maximale<\/strong> : la p\u00e9riode d’\u00e9talement s’\u00e9tend jusqu’\u00e0 quatre ann\u00e9es fiscales<\/strong> ou la dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien \u2013 selon la p\u00e9riode la plus courte. Cette p\u00e9riode se termine toujours au cours de l’ann\u00e9e fiscale durant laquelle le bien a \u00e9t\u00e9 vendu (par exemple, une vente en 2026 permettra un \u00e9talement sur les ann\u00e9es 2023, 2024, 2025 et 2026). <\/li>\n\n\n\n
  • D\u00e9finition de la p\u00e9riode de d\u00e9tention<\/strong> : aux fins du calcul de la p\u00e9riode d’\u00e9talement, la p\u00e9riode de d\u00e9tention du bien est d\u00e9finie comme la p\u00e9riode commen\u00e7ant au d\u00e9but de l’ann\u00e9e fiscale suivant l’ann\u00e9e fiscale au cours de laquelle le bien a \u00e9t\u00e9 acquis, et se terminant \u00e0 la fin de l’ann\u00e9e fiscale au cours de laquelle il a \u00e9t\u00e9 vendu.<\/li>\n\n\n\n
  • Int\u00e9gration aux revenus du contribuable<\/strong> : au cours de chacune des ann\u00e9es d’\u00e9talement, la part proportionnelle de la plus-value s’ajoute au \u00ab revenu imposable d\u00e9terminant \u00bb du contribuable pour cette ann\u00e9e. Le calcul de l’imp\u00f4t final sur cette part s’effectue conform\u00e9ment aux tranches d’imposition progressives du contribuable selon l’article 121 de l’ordonnance sur l’imp\u00f4t sur le revenu, en tenant compte du solde des points de cr\u00e9dit auxquels le vendeur a droit au cours de chacune des ann\u00e9es d’\u00e9talement. <\/li>\n<\/ul>\n\n
    \n\n

    \u00c0 faire (Do’s) \u2013 comment agir correctement afin de garantir une \u00e9conomie d’imp\u00f4t maximale ?<\/h1>\n\n
      \n
    • D\u00e9posez des d\u00e9clarations annuelles aupr\u00e8s de l’administration fiscale (article 131)<\/strong> : une condition statutaire seuil et stricte pour proc\u00e9der \u00e0 l’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values est le d\u00e9p\u00f4t de d\u00e9clarations annuelles compl\u00e8tes aupr\u00e8s de l’inspecteur des imp\u00f4ts pour chacune des ann\u00e9es d’\u00e9talement demand\u00e9es. Sans le d\u00e9p\u00f4t en bonne et due forme de ces d\u00e9clarations, l’administration fiscale rejettera automatiquement la demande d’\u00e9talement. <\/li>\n\n\n\n
    • Exploitez l’avantage li\u00e9 \u00e0 l’\u00e2ge (au-del\u00e0 de 60 ans)<\/strong> : le public cible principal et le plus avantag\u00e9 par l’\u00e9talement des plus-values est constitu\u00e9 des contribuables ayant atteint l’\u00e2ge de 60 ans au cours des ann\u00e9es d’\u00e9talement. Alors que pour les revenus ne provenant pas d’un effort personnel (tels que les plus-values), la tranche d’imposition initiale d’un jeune individu commence \u00e0 31 %, un contribuable de plus de 60 ans est en droit de commencer le calcul de l’imp\u00f4t \u00e0 partir de tranches d’imposition bien plus basses (\u00e0 partir de 10 %), ce qui g\u00e9n\u00e8re une \u00e9conomie de plusieurs dizaines de pour cent d’imp\u00f4t. <\/li>\n\n\n\n
    • Mobilisez les points de cr\u00e9dit et les dispositions d’exon\u00e9ration non utilis\u00e9s<\/strong> : si vous aviez des revenus faibles au cours des ann\u00e9es d’\u00e9talement, ou si vous \u00e9tiez en droit de b\u00e9n\u00e9ficier de points de cr\u00e9dit personnels (tels que r\u00e9sidence, enfants ou militaire lib\u00e9r\u00e9) non utilis\u00e9s contre vos revenus courants, l’\u00e9talement vous permet de d\u00e9duire ces points de cr\u00e9dit directement de la dette d’imp\u00f4t sur les plus-values.<\/li>\n\n\n\n
    • D\u00e9duisez les pertes en capital courantes et historiques<\/strong> : l’\u00e9talement de la plus-value permet de prendre en compte les pertes en capital commerciales ou les pertes sur titres que vous avez accumul\u00e9es au cours des ann\u00e9es d’\u00e9talement, et de les d\u00e9duire de mani\u00e8re contr\u00f4l\u00e9e de la plus-value attribu\u00e9e \u00e0 ces ann\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n\n
      \n\n

      \u00c0 ne pas faire (Don’ts) \u2013 les pi\u00e8ges critiques qui annuleront votre \u00e9talement fiscal<\/h1>\n\n
        \n
      • Ne d\u00e9posez pas de demande d’\u00e9talement en retard (pi\u00e8ge de l’article 85)<\/strong> : une erreur courante et dangereuse consiste \u00e0 finaliser la transaction de vente, d\u00e9poser une \u00e9valuation ordinaire, puis \u00e0 s’adresser tardivement, des ann\u00e9es plus tard, \u00e0 l’administration fiscale en demandant un \u00e9talement r\u00e9troactif. Les tribunaux ont \u00e9tabli de mani\u00e8re cat\u00e9gorique dans les arr\u00eats rendus dans l’affaire Blum<\/strong> (\u05e2\u00a0\u00bb\u05d0 639\/90) et dans l’affaire Zeev Gafan<\/strong> (\u05d5\u00a0\u00bb\u05e2 43263-02-13) que l’absence de demande d’\u00e9talement en temps voulu constitue une \u00ab erreur d’opportunit\u00e9 dans la transaction ou l’\u00e9valuation fiscale \u00bb et non une erreur susceptible d’\u00eatre corrig\u00e9e en vertu de l’article 85 de la loi. Une fois l’\u00e9valuation close et devenue d\u00e9finitive, vous ne pourrez pas la rouvrir a posteriori aux fins d’\u00e9talement. <\/li>\n\n\n\n
      • Ne r\u00e9clamez pas d’\u00e9talement pour des soci\u00e9t\u00e9s ou des personnes morales<\/strong> : \u00e0 la suite de la jurisprudence de la Cour supr\u00eame dans l’affaire Twenty Hundred Nahariya Ltd.<\/strong> (\u05e2\u00a0\u00bb\u05d0 3012\/18), il a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli \u00e0 l’unanimit\u00e9 que le droit d’\u00e9taler la plus-value r\u00e9elle n’est accord\u00e9 qu’aux contribuables personnes physiques (en chair et en os) et ne s’applique pas aux soci\u00e9t\u00e9s<\/strong>. Les soci\u00e9t\u00e9s sont impos\u00e9es selon un imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s uniforme (\u00e0 taux fixe) et ne sont pas soumises \u00e0 la structure d’imposition progressive des personnes physiques ; elles ont donc \u00e9t\u00e9 totalement exclues du champ d’application de l’\u00e9ligibilit\u00e9. <\/li>\n\n\n\n
      • Ne comptez pas sur un double avantage pour les personnes handicap\u00e9es (jurisprudence Batya Kaspi)<\/strong> : les citoyens en situation de handicap b\u00e9n\u00e9ficiant d’une exon\u00e9ration d’imp\u00f4t sur le revenu en vertu de l’article 9(5) de l’ordonnance demandent parfois l’application de cette exon\u00e9ration \u00e9galement \u00e0 la part de la plus-value \u00e9tal\u00e9e. Dans l’arr\u00eat rendu dans l’affaire h\u00e9ritiers de Batya Kaspi<\/strong> (\u05d5\u00a0\u00bb\u05e2 7018-04-16), il a \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli que le \u00ab canal d’int\u00e9gration \u00bb entre la loi sur l’imposition fonci\u00e8re et l’ordonnance sur l’imp\u00f4t sur le revenu se limite uniquement aux taux d’imposition et aux cr\u00e9dits, et ne permet pas d’appliquer les exon\u00e9rations personnelles de l’imp\u00f4t sur le revenu \u00e0 l’imp\u00f4t sur les plus-values. La tentative d’introduire ces exon\u00e9rations par \u00ab la porte de derri\u00e8re \u00bb de l’\u00e9talement sera rejet\u00e9e par l’inspecteur. <\/li>\n<\/ul>\n\n
        \n\n

        La ligne de fond : prot\u00e9gez votre argent et planifiez l’imp\u00f4t \u00e0 l’avance<\/h1>\n\n

        L’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values est un outil puissant et d’une efficacit\u00e9 sans pareille pour r\u00e9duire la dette fiscale lors de la vente de biens immobiliers, mais il exige une comp\u00e9tence juridique et comptable rigoureuse, une synchronisation compl\u00e8te avec les d\u00e9clarations d’imp\u00f4t sur le revenu, et une navigation pr\u00e9cise \u00e0 l’int\u00e9rieur des fen\u00eatres temporelles statutaires \u00e9troites. Une d\u00e9claration autonome erron\u00e9e, un choix incorrect des ann\u00e9es d’\u00e9talement ou le d\u00e9p\u00f4t tardif de la demande peuvent conduire \u00e0 l’annulation de l’avantage et \u00e0 des impositions superflues de centaines de milliers de shekels transf\u00e9r\u00e9s directement dans les caisses de l’\u00c9tat. Notre cabinet, sp\u00e9cialis\u00e9 depuis des dizaines d’ann\u00e9es dans la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re, accompagne les vendeurs immobiliers et les investisseurs avec une pr\u00e9cision chirurgicale. Nous examinerons votre tableau de revenus courants, effectuerons une simulation fiscale compl\u00e8te, et construirons pour vous la strat\u00e9gie d’\u00e9talement optimale et la plus s\u00fbre qui laissera votre argent entre vos mains. Contactez notre cabinet d\u00e8s aujourd’hui pour convenir d’une consultation strat\u00e9gique en vue de votre prochaine transaction. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        Le secret de l’\u00e9talement de l’imp\u00f4t sur les plus-values : comment r\u00e9partir la dette fiscale et \u00e9conomiser des centaines de milliers de shekels lors de la vente d’un bien ? 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