אם עד היום היינו רגילים לעשות שימוש ב- 2 מסלולי מיסוי (קיים מסלול נוסף אבל לא זה המקום לפרטו) על דירות מגורים בישראל הרי שבהמ”ש ורשות המסים קבעו כי במקרים בהם כמות הדירות אותן משכיר הנישום היא משמעותית עשויים דמי השכירות להתחייב במס שולי של עד 47%.
משטר המס על הכנסה מהשכרת דירות למגורים נע היום בין פטור ממס, עד סך הכנסה של 5,030 ₪ לבין חיוב במס מחזור בשיעור של 10%. לאחרונה קבע בהמ”ש העליון, ב- 2 פסקי דין, כי דמי שכירות שנוצרו אצל יחידים אשר בבעלותם מעל 20 דירות יחויבו כהכנסה מעסק החייבת במס שולי ולא כהכנסה פסיבית הזכאית למיסוי המופחת.
בפרסום טיוטת חוזר מס הכנסה בדבר סיווג הכנסה מהשכרת דירת מגורים קבע רשות המסים כללי אצבע כדלקמן: הכנסה שנובעת מהשכרתן של עד 5 (כולל) דירות תחשב להכנסה פסיבית אשר עשויה לזכות למיסוי מופחת. כאשר מדובר בהשכרת 10 דירות ומעלה תסווג ההכנסה כהכנסה מעסק החייבת מס שולי. כאשר מספר הדירות המושכר עומד מעל 5 ופחות מ- 10 הרי ששיעור המס יקבע על בסיס מספר מבחנים:
א. תדירות העסקאות שמבצע הנישום והמעורבות של הנישום בתחזוקת הנכס – ככל שהנישום חותם על הסכמי השכרה רבים יותר וככל שמעורבותו בטיפול בנכס גבוה יותר תחשב הכנסה זו מעסק.
ב. ידענות ובקיאות של הנישום – אם המשכיר הוא מתווך ו/או שמאי ו/או עורך דין ו/או קבלן אשר נוהג לבצע עסקאות בדירות מגורים ואף להשביח את הנכסים שנרכשו במהלך השנים תחשב הכנסה זו מעסק.
ג. קיומו של מנגנון או פעילות קבוע ונמשכת – מעורבותם של בעלי תפקיד הנלווים להליך ההשכרה, כגון משווק, מנהל חשבונות, אנשי תחזוקה על בסיס קבוע תביא לכך שההכנסה תחשב להכנסה מעסק.
ד. תקופת החזקה ונסיבות העסקה – זהו מבחן על לקבלת החלטה בדבר אופי הפעילות של המשכיר בנכס ולכן תקבע גם את סיוג ההכנסה.
לסיכום, מי שמבצע פעולות בדירות מגורים לרבות קנייה, מכירה, השבחה והשכרה חשוף היום יותר מתמיד לחיוב בשיעור המס השולי.