Расчет муниципального налога на пустующую недвижимость — действующее законодательство
Обязанность уплаты муниципального налога на незанятую недвижимость
Многие владельцы недвижимости с удивлением обнаруживают, что даже когда объект недвижимости полностью пустует — без людей, имущества или коммерческой деятельности — Устав муниципалитетов предписывает обязанность уплаты текущего муниципального налога на него.
На протяжении многих лет судебная практика установила правило, согласно которому при пустующей недвижимости начисление муниципального налога производится по наименьшей тарифной ставке из числа видов использования, разрешенных законом. Однако центральным юридическим вопросом, занимавшим суды и местные органы власти, является: из какого правового источника следует выводить перечень разрешенных видов использования? Из положений генерального плана застройки, распространяющегося на данный земельный участок, или же из конкретного разрешения на строительство, выданного для данного здания?
В настоящей статье мы проанализируем судебную практику Верховного суда по данному вопросу, рассмотрим критическое различие между генеральным планом застройки и разрешением на строительство и представим практические и стратегические последствия для владельцев и держателей недвижимости.
1. Действующее законодательство: основное правило начисления муниципального налога на пустующую недвижимость
В соответствии с положениями Устава муниципалитетов [новая редакция] обязанность уплаты муниципального налога возлагается на «владельца» недвижимости. Когда недвижимость пустует и не сдается в аренду, собственник недвижимости считается лицом, имеющим наиболее тесную связь с объектом, и, следовательно, обязан уплачивать муниципальный налог.
Во избежание ситуации, при которой местный орган власти попытается обложить пустующую недвижимость по наивысшей тарифной ставке, существующей в постановлении о муниципальном налоге, судебной практикой установлен основополагающий принцип:
Когда недвижимость не используется, она должна классифицироваться и облагаться налогом по наименьшей (самой низкой) тарифной ставке и категории из числа разрешенных для нее законом видов использования.
Сложный юридический вопрос, который возник: что представляют собой эти «виды использования, разрешенные законом»?
2. Правовая коллизия: генеральный план застройки против разрешения на строительство
Перед судами встали две основные альтернативные интерпретации для определения категории муниципального налога на пустующую недвижимость:
-
Подход на основе генерального плана застройки: генеральные планы, как правило, предоставляют весьма широкий спектр разрешенных видов использования для участка или здания (например: промышленность, складирование, офисы, торговля, ремесленное производство). Определение категории на основе генерального плана застройки позволяет владельцу недвижимости, как правило, воспользоваться значительно более низкой категорией (например: экономичные категории «складирование» или «промышленность» вместо «торговля» или «офисы»).
-
Подход на основе разрешения на строительство: разрешение на строительство, выданное для недвижимости, является конкретным и значительно более ограничительным. Оно определяет точный вид использования, разрешенный для строительства и эксплуатации в отдельном здании.
3. Постановление Верховного суда: разрешение на строительство является определяющим
Верховный суд разрешил данный вопрос и установил обязательную судебную доктрину:
Начисление муниципального налога на пустующую недвижимость будет основываться на тарифной ставке, которую владелец был обязан уплачивать, если бы недвижимость фактически эксплуатировалась — в соответствии с видами использования, определенными в разрешении на строительство данной недвижимости.
Сравнительная таблица: влияние источника классификации на начисление муниципального налога
| Параметр для анализа | Определение категории на основе генерального плана застройки | Определение категории на основе разрешения на строительство (практика Верховного суда) |
| Диапазон разрешенных видов использования | Широкий и весьма разнообразный | Ограниченный и конкретно определенный для здания |
| Потенциал снижения тарифной ставки | Высокий — преимущество для владельца недвижимости (возможность низкой категории) | Низкий — ограничен видом использования, утвержденным в разрешении |
| Степень правовой определенности | Низкая — требует рассмотрения теоретических видов использования | Высокая — опирается на конкретный разрешительный документ |
| Практический результат при начислении | Значительная экономия средств во многих случаях | Уплата муниципального налога в соответствии с целевым назначением недвижимости |
4. Экономические и правовые последствия для владельцев недвижимости
Постановление Верховного суда имеет существенные широкомасштабные последствия для управления земельными участками, коммерческой недвижимостью, промышленными и офисными зданиями:
-
Сужение пространства для маневра в отношениях с местным органом власти: владельцы недвижимости более не могут полагаться на альтернативные и более экономичные виды использования, указанные в генеральном плане застройки, для снижения муниципального налога в периоды, когда недвижимость пустует.
-
Необходимость заблаговременного планирования: при планировании, получении разрешения на строительство или изменении целевого назначения недвижимости следует учитывать будущую налоговую нагрузку по муниципальному налогу в случае, если недвижимость будет пустовать без оборудования и людей.
-
Рассмотрение параллельных освобождений и льгот: в свете сужения возможности снижения категории возрастает значимость иных предусмотренных законом механизмов освобождения и льгот.
5. Стратегические и практические рекомендации для владельцев пустующей недвижимости
С учетом действующего законодательства и практики Верховного суда ниже приведены практические рекомендуемые меры по снижению налоговой нагрузки по муниципальному налогу на неиспользуемую недвижимость:
-
а. Тщательная проверка разрешения на строительство: рекомендуется изучить точную формулировку видов использования в историческом или действующем разрешении на строительство недвижимости и проверить, содержатся ли в нем подкатегории или планировочная гибкость.
-
б. Использование льготы «пустующее здание» (положение 13): в соответствии с Положениями о мерах в государственной экономике (льгота по муниципальному налогу) местный орган власти вправе предоставить льготу на пустующую недвижимость, которая не используется (до 100% льготы в первые шесть месяцев и дифференцированные ставки в дальнейшем, при соблюдении условий и сроков, установленных положениями).
-
в. Рассмотрение механизма «непригодная для использования» недвижимость (статья 330): если пустующая недвижимость серьезно повреждена, разрушена или находится в физическом состоянии, не позволяющем разумное использование, следует рассмотреть возможность подачи уведомления в соответствии со статьей 330 Устава муниципалитетов для получения полного освобождения от муниципального налога.
-
г. Заблаговременная юридическая консультация: надлежащее управление налоговыми оценками, подача возражений и апелляций в адрес управляющего муниципальным налогом и местных комиссий требуют глубокого знания муниципального налогового законодательства, а также законодательства о планировании и строительстве.
Заключение
Практика Верховного суда установила четкую и однозначную правовую рамку: начисление муниципального налога на пустующую недвижимость определяется категорией, установленной в разрешении на строительство здания, и не основывается на широком спектре видов использования, предусмотренных генеральным планом застройки. Данная правовая реальность обязывает владельцев недвижимости и застройщиков разумно управлять своей недвижимостью, знать положения разрешения на строительство и использовать весь комплекс правовых инструментов и освобождений, предоставляемых законом.
Правовая оговорка: содержание настоящей статьи предназначено исключительно для общего ознакомления и информационных целей и не является юридическим заключением, юридической консультацией или заменой индивидуальной юридической консультации, адаптированной к обстоятельствам конкретного случая.
