Как распределяются неиспользованные права застройки в кондоминиуме?

Во многих кондоминиумах в Израиле имеются участки, на которых еще не реализован весь потенциал застройки. Этот потенциал может проистекать из существующих прав застройки согласно генеральному плану, которые еще не были реализованы, или в результате утверждения нового плана, увеличивающего процент застройки на участке (как в процессах городского обновления, ТМА 38, местных планах расширения и т. п.).

Когда возникают новые права застройки или когда желают использовать существующие права, встает первостепенный юридический и практический вопрос: как распределяется право собственности на эти права застройки и как будут распределены новые площади или квадратные метры, которые будут построены, между владельцами единиц в здании?

Являются ли права застройки «общим имуществом»? Правовой статус

Чтобы понять, как распределяются права застройки, необходимо прежде всего установить их правовой статус.

Согласно судебной практике судов Израиля, права застройки (или проценты застройки) не включаются в строгое определение «общего имущества» по Закону о недвижимости 5729–1969.

С юридической точки зрения общее имущество включает физические части здания, предназначенные для использования всеми владельцами квартир (такие как лестничные клетки, лифты, крыши, убежища и дворы). Права застройки, напротив, представляют собой абстрактный актив — нормативно-планировочное право на расширение строения.

Вместе с тем, несмотря на то что они не являются общим имуществом с точки зрения их определения в законе, суды постановили, что права застройки представляют собой актив в общей собственности всех владельцев квартир и единиц в кондоминиуме (включая владельцев офисов, магазинов, складов и других субъединиц).

Формула распределения: как определяется доля каждого владельца квартиры?

Поскольку права застройки принадлежат всем владельцам единиц в кондоминиуме, возникает вопрос, по какому соотношению определяется доля каждого жильца.

Судебная практика установила четкое правило:

Доля каждого владельца прав в процентах застройки участка определяется его долей в общем имуществе, отражающей его долю в общей недвижимости.

Какие факторы влияют на распределение?

Площадь квартиры / субъединицы: чем больше площадь квартиры (или единицы) по отношению ко всем квартирам в здании, тем больше ее относительная доля в общем имуществе — и, следовательно, ее относительная доля в правах застройки.
Постановление о кондоминиуме: после регистрации постановления о кондоминиуме в реестре кондоминиумов (табу) каждый правообладатель может точно знать, какова его доля в общем имуществе, прикрепленная к субъединице, находящейся в его владении, и из нее вывести свою долю в процентах застройки.

Предоставляет ли прикрепление площади (например, крыши) автоматически права застройки?

Одна из распространенных ошибок в кондоминиумах — представление о том, что владелец квартиры, к квартире которого была прикреплена физическая часть кондоминиума (например, крыша или двор), автоматически получил также права застройки на этой площади.

Правовая реальность совершенно иная:

Прикрепление физической площади (например, крыши) предоставляет владельцу квартиры исключительное право владения и пользования этой площадью.
Прикрепление прав застройки требует явного и отдельного согласия владельцев квартир в здании (или явного положения в уставе кондоминиума).

Иными словами, даже если крыша здания была прикреплена к квартире на верхнем этаже, права застройки на строительство дополнительного этажа над этой крышей по-прежнему принадлежат всем владельцам квартир согласно их относительной доле, если только не было явно согласовано иное в документах кондоминиума.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

В: Как можно узнать, какова моя доля в неиспользованных правах застройки?

О: Ваша доля в правах застройки определяется относительной долей в общем имуществе, зарегистрированной на ваше имя в выписке из табу и в постановлении о кондоминиуме.

В: Имеют ли владельцы магазинов или складов в здании также право на долю в правах застройки?

О: Да. Каждая субъединица, зарегистрированная в кондоминиуме (включая квартиры, офисы, склады или магазины), обладает относительной долей в общем имуществе и, следовательно, имеет право на выделенную долю в существующих и будущих правах застройки на участке.

В: Разрешено ли владельцу квартиры продавать или передавать свою долю в правах застройки другому жильцу?

О: Да, права застройки представляют собой право, обладающее экономической стоимостью, которым можно торговать или передавать между правообладателями в здании, при условии соответствующих юридических соглашений и обновления устава кондоминиума.

Заключение и практические рекомендации

Неиспользованные права застройки в кондоминиуме представляют собой ценный экономический актив. Хотя закон не определяет их как «общее имущество», судебная практика связывает относительную долю в общем имуществе, зарегистрированном в табу, с процентом прав застройки, причитающихся каждому владельцу единицы.

Перед осуществлением сделок купли-продажи, расширения квартиры или участия в проектах городского обновления рекомендуется провести всестороннюю юридическую и планировочную проверку постановления о кондоминиуме и устава кондоминиума, чтобы установить точное распределение прав и предотвратить конфликты между соседями.