Calcul de la taxe foncière sur un bien vacant – le droit applicable
L’obligation de payer la taxe foncière pour les biens inoccupés
De nombreux propriétaires sont surpris de découvrir que même lorsqu’un bien immobilier est totalement vide de toute personne, objet ou activité commerciale, l’ordonnance sur les municipalités impose le paiement d’une taxe foncière courante à son égard.
Au fil des années, la jurisprudence a établi le principe selon lequel lorsqu’un bien est vacant, l’imposition de la taxe foncière se fera selon la classification la moins chère parmi les usages autorisés par la loi. Toutefois, une question juridique centrale qui a occupé les tribunaux et les autorités locales est la suivante : de quelle source juridique faut-il déduire l’éventail des usages autorisés ? Des dispositions du plan d’urbanisme (TAMA) applicable au terrain, ou du permis de construire spécifique délivré pour le bâtiment ?
Dans cet article, nous analyserons la jurisprudence de la Cour suprême sur le sujet, nous examinerons la différence critique entre le TAMA et le permis de construire, et nous présenterons les implications pratiques et stratégiques pour les propriétaires et détenteurs de biens.
1. Le droit applicable : le principe de base de l’imposition de la taxe foncière sur un bien vacant
Conformément aux dispositions de l’ordonnance sur les municipalités [nouvelle version], l’obligation de payer la taxe foncière incombe au « détenteur » du bien. Lorsque le bien est vacant et non loué, le propriétaire du bien est considéré comme ayant le lien le plus étroit et est donc redevable de la taxe foncière.
Afin d’éviter une situation dans laquelle une autorité locale tenterait d’imposer un bien vacant selon le tarif le plus élevé existant dans l’arrêté sur la taxe foncière, un principe fondamental a été établi par la jurisprudence :
Lorsqu’un bien n’est pas utilisé, il doit être classé et imposé selon le tarif et la classification les plus bas (les moins chers) parmi l’éventail des usages autorisés pour celui-ci en vertu de la loi.
La question juridique complexe qui s’est posée est la suivante : quels sont ces « usages autorisés en vertu de la loi » ?
2. Le différend juridique : plan directeur (TAMA) versus permis de construire
Les tribunaux ont été confrontés à deux alternatives d’interprétation principales pour déterminer la classification de la taxe foncière d’un bien vacant :
Approche du plan d’urbanisme (TAMA) : Les plans directeurs accordent généralement un très large éventail d’usages autorisés pour une zone ou un bâtiment (tels que : industrie, entreposage, bureaux, commerce, artisanat). Déduire la classification du TAMA permet au propriétaire du bien de bénéficier, en règle générale, d’une classification beaucoup moins chère (par exemple : classification « entreposage » ou « industrie » économiques, au lieu de « commerce » ou « bureaux »).
Approche du permis de construire : Le permis de construire délivré pour le bien est spécifique et beaucoup plus restrictif. Il définit l’usage exact autorisé pour la construction et l’exploitation d’un bâtiment individuel.
3. Décision de la Cour suprême : le permis de construire est déterminant
La Cour suprême a tranché la question et a établi une jurisprudence contraignante :
L’imposition de la taxe foncière pour un bien vacant sera basée sur le tarif que le détenteur aurait dû payer si le bien avait été effectivement exploité – conformément aux usages définis dans le permis de construire du bien.
Tableau comparatif : impact de la source de classification sur l’imposition de la taxe foncière
| Paramètre d’examen | Déduction de la classification du plan d’urbanisme (TAMA) | Déduction de la classification du permis de construire (jurisprudence de la Cour suprême) |
| Étendue des usages autorisés | Large et très diversifiée | Restreinte et définie spécifiquement pour le bâtiment |
| Potentiel de réduction du tarif | Élevé – avantage pour le propriétaire (possibilité de classification économique) | Faible – limité à l’usage approuvé dans le permis |
| Degré de certitude juridique | Faible – nécessite l’examen d’usages théoriques | Élevé – s’appuie sur un document de licence ponctuel |
| Résultat pratique de l’imposition | Économie financière considérable dans de nombreux cas | Paiement de la taxe foncière selon la destination d’exploitation du bien |
4. Les implications économiques et juridiques pour les propriétaires de biens
La décision de la Cour suprême a des implications significatives sur la gestion des terrains, des biens commerciaux et des bâtiments industriels et de bureaux :
Réduction de la marge de manœuvre face à l’autorité locale : Les propriétaires de biens ne peuvent plus s’appuyer sur des usages alternatifs et moins chers figurant dans le TAMA afin de réduire la taxe foncière pendant les périodes où le bien est vacant.
Nécessité de planifier à l’avance : Lors de la planification, de l’obtention d’un permis de construire ou du changement de destination d’un bien, il faut tenir compte de l’exposition future à la taxe foncière dans le cas où le bien resterait vide d’équipement et de personnes.
Examen des exonérations et réductions parallèles : Compte tenu de la réduction de la possibilité de diminuer la classification, l’importance des autres voies d’exonération et de réduction prévues par la loi augmente.
5. Recommandations stratégiques et pratiques pour les propriétaires de biens vacants
Compte tenu du droit en vigueur et de la jurisprudence de la Cour suprême, voici des mesures pratiques recommandées pour réduire l’exposition à la taxe foncière pour les biens inutilisés :
a. Examen approfondi du permis de construire : Il est recommandé d’examiner la formulation exacte des usages dans le permis de construire historique ou actuel du bien, et de vérifier s’il contient des sous-classifications ou une flexibilité de planification.
b. Utilisation de la réduction pour « bâtiment vacant » (règlement 13) : Conformément au règlement sur les arrangements dans l’économie de l’État (réduction de la taxe foncière), une autorité locale peut accorder une réduction pour un bien vacant qui n’est pas utilisé (jusqu’à 100 % de réduction pendant les six premiers mois, et des taux progressifs par la suite, sous réserve des conditions et périodes fixées dans le règlement).
c. Examen de la voie du bien « impropre à l’usage » (article 330) : Dans la mesure où le bien vacant est gravement endommagé, détruit ou se trouve dans un état physique ne permettant pas un usage raisonnable, il convient d’envisager de déposer une notification conformément à l’article 330 de l’ordonnance sur les municipalités pour obtenir une exonération totale de la taxe foncière.
d. Consultation juridique préalable : La gestion correcte des évaluations de taxe foncière, le dépôt d’objections et de recours auprès du directeur de la taxe foncière et des commissions locales nécessitent une connaissance approfondie du droit de la fiscalité municipale, de la planification et de la construction.
Conclusion
La jurisprudence de la Cour suprême a établi un cadre clair et sans équivoque : l’imposition de la taxe foncière sur un bien vacant est déduite de la classification établie dans le permis de construire du bâtiment, et ne se base pas sur le large éventail d’usages du TAMA. Cette réalité juridique oblige les propriétaires de biens et les promoteurs à gérer leurs biens avec sagesse, à connaître les dispositions du permis de construire et à utiliser l’ensemble des outils juridiques et des exonérations mis à leur disposition par la loi.
Avertissement juridique : Le contenu de cet article est destiné à des fins d’information générale et d’enrichissement uniquement, et ne constitue pas un avis juridique, un conseil juridique ou un substitut à un conseil juridique personnalisé adapté aux circonstances d’un cas spécifique.
