La pandémie de coronavirus et les confinements imposés dans son sillage ont provoqué un séisme sur le marché de l’immobilier commercial en Israël. De nombreux chefs d’entreprise se sont retrouvés face à une situation désastreuse : les portes des commerces ont été fermées en vertu d’ordonnances gouvernementales, les revenus ont chuté de manière dramatique, mais les demandes de paiement des loyers et des frais de gestion ont continué d’affluer comme à l’accoutumée.

Comment les tribunaux ont-ils résolu le différend inévitable entre bailleurs et locataires ? Entre 2021 et 2025, une jurisprudence claire s’est dégagée au sein des tribunaux de première instance et des tribunaux de district, établissant un équilibre entre la lettre stricte de la loi et la nécessité d’une répartition équitable de la charge en vertu du principe de bonne foi. Voici le guide juridique complet analysant les articles de loi, l’interprétation dynamique et les tendances jurisprudentielles actuelles.

1. Le cadre juridique : les articles de loi au cœur du litige

Les tentatives juridiques visant à exonérer les locataires du paiement des loyers pendant la période de pandémie se sont appuyées sur deux axes législatifs principaux, auxquels s’ajoute un troisième principe supérieur qui a modifié la situation dans les faits :

Article 15 de la loi sur la location et le prêt, 5731-1971 : frustration spécifique du but de la location

L’article 15(a) de la loi dispose qu’un locataire est exonéré du paiement du loyer s’il a été empêché d’utiliser le bien loué aux fins de la location « en raison de circonstances liées au bien loué ou aux voies d’accès à celui-ci ».

L’interprétation restrictive dans le contexte du coronavirus : les tribunaux ont réaffirmé, en s’appuyant sur la jurisprudence directrice Zouabi, que cette disposition ne s’applique que lorsque l’empêchement est inhérent au bien lui-même (tel qu’un défaut physique ou un blocage spécifique). La crise du coronavirus était un événement transversal, externe et global qui a affecté l’ensemble de l’économie ; il a donc été établi que le régime d’exonération spécifique prévu à l’article 15 de la loi sur la location et le prêt ne s’appliquait pas.

Article 18 de la loi sur les contrats (recours en cas de rupture de contrat), 5731-1970 : le motif général de frustration

L’article 18(a) accorde une protection à la partie qui viole un contrat si la violation résulte de circonstances qu’elle ne connaissait pas, qu’elle n’était pas tenue de connaître à l’avance et qu’elle ne pouvait empêcher, et si l’exécution du contrat dans ces circonstances est impossible ou fondamentalement différente de ce qui avait été convenu.

Les trois conditions cumulatives : pour établir la frustration, il faut démontrer : (1) l’absence de prévisibilité ; (2) un impact grave rendant l’exécution impossible ; (3) l’incapacité d’empêcher les circonstances.

Le droit de la frustration comme « bouclier et non comme épée » : les tribunaux ont précisé que l’argument de frustration selon l’article 18(a) sert uniquement de moyen de défense contre des actions en exécution ou en dommages-intérêts. Il ne confère pas au locataire le droit acquis de réduire unilatéralement le loyer ou de « geler » le contrat tout en continuant à occuper le bien loué et à en faire un usage quelconque (comme le stockage d’équipement).

Article 39 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 : le principe de bonne foi

Cet article, qui impose l’exécution des obligations contractuelles de manière usuelle et de bonne foi, est devenu l’outil de travail principal des juges. Les tribunaux ont établi que l’insistance stricte d’un bailleur à exiger le paiement de 100 % du loyer en plein confinement gouvernemental total constitue un comportement contraire à la bonne foi. En vertu de ce principe, les juges ont procédé à un « ajustement du contrat aux circonstances changeantes ».

2. Rejet de l’exonération totale : un locataire ne peut se faire justice lui-même

L’une des conclusions les plus constantes de la jurisprudence au fil des années est qu’un locataire n’a pas droit à une exonération totale et unilatérale du paiement du loyer, même si son activité a été complètement suspendue.

Dans l’arrêt directeur Yuval Yarin c. Ahava (2023), le tribunal a établi qu’une locataire qui avait décidé d’annuler purement et simplement les chèques mais qui continuait à occuper physiquement le magasin (notamment pour le stockage d’équipement) avait agi de mauvaise foi. Le droit de la frustration n’a pas été conçu pour permettre un gel unilatéral du contrat ; si le locataire souhaite une exonération totale, la voie juridique qui s’offre à lui est la notification de résiliation du contrat pour cause de frustration, et non l’occupation gratuite du bien.

Par ailleurs, les tribunaux ont souligné à plusieurs reprises que si le contrat ou son avenant a été signé après le déclenchement de la pandémie (lorsque le coronavirus était déjà un fait établi et connu), il n’est pas possible d’invoquer une frustration future, car la condition d’« imprévisibilité » s’effondre totalement.

3. Le critère des subventions et la preuve du préjudice financier

La charge de la preuve pour établir la frustration ou la nécessité d’une intervention contractuelle repose entièrement sur les épaules du locataire. Les décisions rendues entre 2024 et 2025 présentent des exigences probatoires extrêmement strictes :

• Présentation d’une base financière solide : le tribunal a rejeté les arguments de frustration de locataires qui n’ont pas présenté d’états financiers audités, de données sur les chiffres d’affaires pluriannuels ou d’attestation d’expert-comptable témoignant d’une atteinte grave et durable aux revenus. Les allégations générales et orales concernant une « baisse des revenus » ont été systématiquement rejetées.

• Subventions d’aide de l’État : la perception d’indemnités et de subventions gouvernementales (en vertu de la loi sur le plan d’aide économique) a servi d’argument central pour rejeter l’argument de frustration. Étant donné que l’État a distribué des subventions aux entreprises sur la base d’une baisse du chiffre d’affaires par rapport à l’année 2019 (durant laquelle les locataires payaient un loyer intégral), l’indemnisation visait à permettre au locataire de faire face à ses engagements fixes – y compris le paiement au bailleur. Un locataire ayant perçu des subventions, ou s’étant abstenu de déposer une demande pour les obtenir, a été tenu de payer l’intégralité du loyer.

4. La feuille de route de la jurisprudence : le modèle de répartition du préjudice (2021–2025)

L’examen des principales décisions rendues au fil des années révèle une gradation claire de solutions juridiques en fonction de la nature de l’activité, du préjudice et du comportement des parties :

a. Le modèle 50 %-50 % : répartition égale pendant les périodes de confinement total

Dans les cas où un confinement gouvernemental total empêchant physiquement l’ouverture de l’entreprise a été prouvé (comme les salles de sport ou les commerces dans des zones touristiques paralysées), et en l’absence d’indemnisation gouvernementale suffisante pour le locataire, les juges ont eu tendance à répartir la charge de manière égale :

• Affaire Heleni Investissements c. Lasri (2021) : il a été jugé qu’un locataire de salle de sport complètement fermée en vertu d’ordonnances, et qui n’était pas éligible aux subventions en raison de la date d’ouverture de l’entreprise, paierait seulement 50 % de la dette d’arriérés de la période de confinement comme solution intermédiaire équitable.

• Affaire Yuval Yarin c. Ahava (2023) : une répartition différenciée a été établie – pour les mois de confinement total (avril-mai 2020), la locataire paiera 50 % du loyer et des frais de gestion, et pour les mois de restrictions assouplies (juin-septembre 2020), elle paiera 100 % (prix intégral).

b. Réduction des frais de gestion uniquement (33,33 %) dans les centres commerciaux

Dans les grands centres commerciaux, une approche séparant nettement le loyer des frais de gestion a été adoptée :

Affaire Mifaalei Tahanot c. Gentleman (2025) : le tribunal a refusé de réduire le loyer car la chaîne avait perçu des subventions d’État substantielles (environ 1,45 million de shekels). Toutefois, il a été jugé que les frais de gestion seraient réduits d’un tiers (33,33 %) par voie d’estimation, car il a été prouvé que les coûts d’entretien, de nettoyage et de gardiennage du centre commercial avaient effectivement diminué pendant les confinements.

c. Maintien strict de l’obligation à 100 % en raison d’un comportement de mauvaise foi

Les locataires ayant pris des mesures unilatérales extrêmes et n’ayant manifesté aucune volonté de compromis en temps réel ont perdu la protection du tribunal :

Affaire Revetz Investissements c. Babylon Park (2025) : le tribunal a condamné la locataire à payer 100 % du loyer et des frais de gestion réclamés. Il a été établi que la période réclamée (à partir de juillet 2021) se caractérisait par des restrictions légères uniquement sans confinements, l’entreprise fonctionnait normalement, et la locataire avait décidé de son propre chef de ne rien payer tout en continuant à occuper un bien commercial immense de 2 000 m².

d. Rejet des réclamations mesquines et protestation contre l’absence de relations humaines

Dans les cas où les locataires se sont comportés de manière exemplaire et ont payé la majeure partie du loyer, les tribunaux ont condamné l’obstination des bailleurs concernant des soldes de dette dérisoires :

Affaire R.A. Frank c. Witchelbsky (2021) : des locataires d’un cabinet d’avocats ont payé en temps réel 71 % du loyer pendant le premier confinement bien qu’ils ne puissent utiliser le bien. La bailleresse a réclamé le solde d’un montant de 4 007 shekels. Le tribunal a rejeté l’action en totalité et a établi que l’obstination de la bailleresse à engager une procédure judiciaire après 8 années de relations exemplaires est contraire au principe de bonne foi et à toute relation humaine élémentaire, et a condamné la bailleresse à des frais de justice punitifs d’un montant de 10 000 shekels.

5. Synthèse et conclusions pratiques pour les chefs d’entreprise et les bailleurs

La jurisprudence des tribunaux entre 2021 et 2025 adresse un message sans équivoque au marché des affaires en Israël : la crise du coronavirus ne constitue pas un laissez-passer pour se soustraire aux obligations contractuelles.

La voie appropriée pour résoudre des crises de ce type est la conduite de négociations ouvertes et la conclusion d’un accord de compromis équitable pour la répartition de la charge (le plus souvent une réduction temporaire de 30 % à 50 % pendant les périodes de suspension totale). Une partie qui choisira de se retrancher dans sa position, d’annuler unilatéralement des obligations ou de s’abstenir de présenter des données financières transparentes se retrouvera tenue de payer l’intégralité du montant majoré de lourds frais de justice.

* Le contenu présenté dans cet article est fondé sur l’analyse de décisions de justice rendues par les tribunaux de première instance entre 2021 et 2025, et ne constitue pas un substitut à un conseil juridique personnalisé.