Пандемия коронавируса и введенные в связи с ней карантинные меры вызвали настоящее потрясение на рынке коммерческой недвижимости Израиля. Многие владельцы бизнеса оказались у разбитого корыта: двери магазинов были закрыты на основании правительственных постановлений, доходы упали на драматические проценты, однако требования об оплате арендной платы и платы за управление продолжали поступать в обычном порядке.

Как суды разрешили неизбежный спор между арендодателями и арендаторами? В период с 2021 по 2025 год в магистратских и окружных судах сформировалась четкая правовая позиция, балансирующая между буквой закона и необходимостью справедливого распределения бремени на основании принципа добросовестности. Ниже представлено полное юридическое руководство, анализирующее статьи закона, динамическое толкование и актуальные тенденции судебной практики.

1. Правовая основа: статьи закона в центре спора

Юридические попытки освободить арендаторов от уплаты арендной платы в период пандемии основывались на двух основных законодательных направлениях, наряду с третьим основополагающим принципом, который фактически изменил картину:

Статья 15 Закона об аренде и ссуде 1971 года: целевая фрустрация аренды

Статья 15(а) Закона устанавливает, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы, если ему было препятствовано использовать арендованное имущество по назначению аренды «по причинам, связанным с арендованным имуществом или путями доступа к нему».

Ограничительное толкование в контексте коронавируса: суды неоднократно постановляли, опираясь на руководящее дело Зуаби, что данное положение применяется только в случаях, когда препятствие коренится в самом имуществе (например, физический дефект или специфическая блокировка). Кризис коронавируса был горизонтальным, внешним и всеобъемлющим событием, затронувшим всю экономику, и поэтому было установлено, что целевое освобождение по статье 15 Закона об аренде и ссуде не применяется.

Статья 18 Закона о договорах (средства правовой защиты при нарушении договора) 1970 года: общее основание фрустрации

Статья 18(а) предоставляет защиту нарушителю договора, если нарушение произошло вследствие обстоятельств, о которых он не знал, не должен был знать заранее и не мог предотвратить, и исполнение договора в этих обстоятельствах невозможно или существенно отличается от согласованного.

Три кумулятивных условия: для доказательства фрустрации необходимо показать: (1) отсутствие предвидения; (2) серьезное воздействие, делающее исполнение невозможным; (3) невозможность предотвратить обстоятельства.

Право фрустрации как «щит, а не меч»: суды разъяснили, что довод о фрустрации согласно статье 18(а) служит только в качестве защиты от исков о принудительном исполнении или возмещении убытков. Он не предоставляет арендатору приобретенное право в одностороннем порядке снизить арендную плату или «заморозить» договор, продолжая при этом владеть арендованным имуществом и использовать его каким-либо образом (например, для хранения оборудования).

Статья 39 Закона о договорах (общая часть) 1973 года: принцип добросовестности

Данная статья, обязывающая исполнять договорные обязательства общепринятым способом и добросовестно, стала основным рабочим инструментом судей. Суды постановили, что буквальное настаивание арендодателя на уплате 100 % арендной платы в разгар полного правительственного локдауна представляет собой недобросовестное поведение. На основании этого принципа судьи осуществили «адаптацию договора к изменившимся обстоятельствам».

2. Отказ от полного освобождения: арендатор не может самовольно устанавливать право

Одним из наиболее последовательных выводов судебной практики на протяжении лет является то, что арендатор не имеет права на полное и одностороннее освобождение от уплаты арендной платы, даже если его бизнес был полностью приостановлен.

В руководящем решении Юваль Ярин против Ахава (2023) суд постановил, что арендатор, который решил полностью отменить чеки, но продолжал физически владеть магазином (в том числе для хранения оборудования), действовал недобросовестно. Право фрустрации не предназначено для одностороннего замораживания договора; если арендатор желает полного освобождения, доступный ему юридический путь — это уведомление о расторжении договора по причине фрустрации, а не бесплатное владение имуществом.

Кроме того, суды неоднократно подчеркивали, что если договор или дополнение к нему были подписаны после начала пандемии (когда коронавирус уже был существующим и известным фактом), невозможно ссылаться на будущую фрустрацию, поскольку условие «непредвидимости» полностью рушится.

3. Критерий субсидий и доказательство финансового ущерба

Бремя доказывания фрустрации или необходимости договорного вмешательства полностью лежит на плечах арендатора. Судебные решения 2024–2025 годов устанавливают чрезвычайно строгие доказательственные требования:

• Представление прочной финансовой базы: суд отклонил доводы о фрустрации арендаторов, которые не представили проверенные финансовые отчеты, многолетние данные об оборотах или подтверждение бухгалтера, свидетельствующее о серьезном и продолжительном ущербе доходам. Общие устные заявления о «снижении доходов» последовательно отклонялись.

• Государственные субсидии: получение компенсаций и государственных субсидий (на основании Закона о программе экономической помощи) послужило центральным аргументом для отклонения довода о фрустрации. Поскольку государство распределяло субсидии предприятиям на основе снижения оборотов по сравнению с 2019 годом (когда арендаторы платили полную арендную плату), компенсация была предназначена для того, чтобы позволить арендатору выполнять свои постоянные обязательства — включая платежи арендодателю. Арендатор, получивший субсидии или воздержавшийся от подачи заявки на их получение, был обязан уплатить полную арендную плату.

4. Дорожная карта судебной практики: модель распределения ущерба (2021–2025)

Изучение основных судебных решений, вынесенных на протяжении лет, выявляет четкую градацию юридических решений в соответствии с характером бизнеса, ущербом и поведением сторон:

а. Модель 50 %–50 %: равное распределение в периоды полного локдауна

В случаях, когда был доказан полный правительственный локдаун, физически препятствовавший открытию бизнеса (например, фитнес-центры или магазины в закрытых туристических зонах), и при отсутствии достаточной государственной компенсации арендатору, судьи склонялись к равному распределению бремени:

• Дело Хелени Инвестментс против Ласри (2021): было постановлено, что арендатор фитнес-центра, полностью закрытого на основании постановлений и не имевший права на субсидии из-за даты открытия бизнеса, заплатит только 50 % задолженности по просрочке за период локдаунов в качестве справедливого промежуточного решения.

• Дело Юваль Ярин против Ахава (2023): было установлено дифференцированное распределение — за месяцы полного локдауна (апрель–май 2020 года) арендатор заплатит 50 % арендной платы и платы за управление, а за месяцы смягченных ограничений (июнь–сентябрь 2020 года) заплатит 100 % (полную цену).

б. Снижение только платы за управление (33,33 %) в торговых центрах

В крупных торговых центрах был принят подход, четко разделяющий арендную плату и плату за управление:

Дело Мифалей Таханот против Джентльмен (2025): суд отказался снизить арендную плату, поскольку сеть получила значительные государственные субсидии (около 1,45 млн шекелей). Однако было постановлено, что плата за управление будет снижена на треть (33,33 %) по оценке, поскольку было доказано, что расходы на содержание, уборку и охрану торгового центра фактически снизились во время локдаунов.

в. Буквальное настаивание на 100 % обязательстве из-за недобросовестного поведения

Арендаторы, предпринявшие крайние односторонние шаги и не проявившие никакой готовности к компромиссу в режиме реального времени, утратили защиту суда:

Дело Ревец Инвестментс против Бабилон Парк (2025): суд обязал арендатора уплатить 100 % заявленной арендной платы и платы за управление. Было установлено, что заявленный период (начиная с июля 2021 года) характеризовался лишь незначительными ограничениями без локдаунов, бизнес работал как обычно, а арендатор по собственному усмотрению решил ничего не платить, продолжая владеть огромным коммерческим объектом площадью 2000 кв. м.

г. Отклонение мелочных исков и протест против отсутствия человеческих отношений

В случаях, когда арендаторы вели себя образцово и платили большую часть арендной платы, суды осудили настойчивость арендодателей в отношении незначительных остатков задолженности:

Дело Р. А. Франк против Вичельбски (2021): арендаторы адвокатской конторы заплатили в режиме реального времени 71 % арендной платы во время первого локдауна, несмотря на то что не могли использовать имущество. Арендодатель подал иск на остаток в размере 4007 шекелей. Суд полностью отклонил иск и постановил, что настойчивость арендодателя в возбуждении судебного разбирательства после 8 лет образцовых отношений противоречит принципу добросовестности и всякому базовому человеческому отношению, и обязал арендодателя уплатить штрафные судебные издержки в размере 10 000 шекелей.

5. Резюме и практические выводы для владельцев бизнеса и арендодателей

Судебная практика 2021–2025 годов передает однозначное послание деловому рынку Израиля: кризис коронавируса не является свободным пропуском для уклонения от договорных обязательств.

Правильный путь к разрешению кризисов такого рода — это ведение открытых переговоров и достижение справедливого мирового соглашения о распределении бремени (обычно временное снижение на 30 %–50 % в периоды полной приостановки деятельности). Сторона, которая решит укрепиться в своей позиции, в одностороннем порядке отменить обязательства или воздержаться от представления прозрачных финансовых данных, окажется обязанной уплатить полную сумму плюс значительные судебные издержки.

*Содержание, представленное в данной статье, основано на анализе судебных решений, вынесенных магистратскими судами в период с 2021 по 2025 год, и не является заменой индивидуальной юридической консультации.