Облагается ли НДС продажа акций земельного объединения лицом, не являющимся предпринимателем?

Облагается ли НДС продажа акций компании, являющейся земельным объединением, частным лицом? Ознакомьтесь с полным руководством о различии между обычной компанией и земельным объединением, определением «случайной сделки», положением 6б и правильным налоговым планированием при сделках с акциями.

Введение: налоговая сложность при продаже акций земельного объединения

Как правило, в мире налогообложения и бизнеса в Израиле продажа акций частной или публичной обычной компании не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). Законодатель прямо исключил ценные бумаги и права в корпорации из определения «товаров» в Законе о НДС.

Однако когда речь идет о компании, являющейся «земельным объединением» — то есть корпорации, все активы которой (прямо или косвенно) представляют собой права на недвижимость, — положения закона меняются кардинально.

В то время как в налогообложении недвижимости (налог на прирост стоимости и налог на приобретение) правила в отношении земельного объединения относительно ясны, аспекты НДС вызывают многочисленные вопросы: что происходит, когда продавец акций — частное лицо или субъект, не определенный как «предприниматель»? Влечет ли сама классификация как земельного объединения автоматическое обложение НДС?

Правовая основа: как Закон о НДС рассматривает акции земельного объединения?

Чтобы понять, существует ли обязательство по НДС, необходимо рассмотреть положения статьи 1 Закона о налоге на добавленную стоимость 5736-1975:

Определение «недвижимости»: Закон устанавливает, что термин «недвижимость» включает также «право в земельном объединении в его значении по Закону о налогообложении недвижимости».
Определение «актива»: В Законе о НДС «актив» определяется как товары или недвижимость. Поскольку акции земельного объединения считаются «недвижимостью», они автоматически подпадают под определение «актива».
Определение «продажи»: Термин прямо включает также «операцию в земельном объединении».

Первоначальный вывод: В отличие от продавца акций обычной компании (у которого акции не являются «активом» для целей НДС), продавец акций земельного объединения продает «актив».

Но существует критический момент: сам факт того, что продаваемый актив определен как «недвижимость», еще не означает, что сделка облагается НДС. Для возникновения обязательства по НДС сделка должна подпадать под одну из альтернатив определения «сделки» в законе.

Когда продажа акций земельного объединения лицом, не являющимся предпринимателем, облагается НДС?

Когда продавец — частное лицо или субъект, не зарегистрированный как «предприниматель» (и его занятие не связано с продажей недвижимости), сделка не будет считаться продажей предпринимателем в ходе его деятельности. Следовательно, обязательство по НДС будет определяться в соответствии с личностью покупателя и характером сделки («случайная сделка»).

Ниже приведен анализ четырех основных сценариев:

1. Продавец не является предпринимателем и покупатель не является предпринимателем (частное лицо частному лицу)

Правило: Сделка не облагается НДС.
Объяснение: Когда продавец и покупатель — частные лица, не действующие как предприниматели, сделка не соответствует определению «сделки» в Законе о НДС и не является «случайной сделкой».

2. Продавец не является предпринимателем, а покупатель является «предпринимателем» (в сфере недвижимости)

Правило: Сделка представляет собой «случайную сделку с недвижимостью» и облагается НДС.
Объяснение: Закон о НДС определил «случайную сделку» в том числе как «продажу недвижимости предпринимателю лицом, занятие которого не связано с продажей недвижимости». Поскольку акции земельного объединения являются «недвижимостью», их продажа предпринимателю представляет собой случайную сделку.
Механизм уплаты (положение 6б): Согласно положению 6б Правил НДС, в случайной сделке, где продавец не является предпринимателем, покупатель (предприниматель) обязан отчитываться и уплачивать НДС посредством выставления «самостоятельного налогового счета».
Фактическое экономическое значение: Если покупатель-предприниматель приобретает права для целей своей предпринимательской деятельности, облагаемой НДС, он одновременно имеет право вычесть НДС на вводимые ресурсы по самостоятельному счету. В результате чистое обязательство по НДС на практике в большинстве случаев составит ноль.

3. Продавец не является предпринимателем, а покупатель — «предприниматель», приобретающий акции в качестве долгосрочной инвестиции

Правило: Возможно, сделка не будет облагаться НДС.
Объяснение: Когда предприниматель приобретает акции земельного объединения в качестве долгосрочной капитальной инвестиции, а не как часть своей текущей предпринимательской деятельности или операционных активов, существуют позиции в судебной практике и юридической литературе, согласно которым речь не идет о «случайной сделке» коммерческого характера, и, следовательно, сделка освобождена/исключена из НДС.

4. Продавец не является предпринимателем, а покупатель — НКО или финансовое учреждение

Правило: Сделка представляет собой случайную сделку, облагаемую НДС (за исключением случая продажи жилой квартиры).
Объяснение: Определение случайной сделки распространяет обязательство также на продажу недвижимости (включая право в земельном объединении) финансовым учреждениям и НКО.

Сводка сценариев обязательства по НДС при продаже акций земельного объединения

Личность продавца	Личность покупателя	Классификация сделки по НДС	Обязательство по НДС	Кто отчитывается и платит?
Не предприниматель	Не предприниматель	Не является сделкой	Нет обязательства	—
Не предприниматель	Предприниматель (активен в недвижимости)	Случайная сделка с недвижимостью	Облагается НДС	Покупатель (самостоятельный счет согласно положению 6б)
Не предприниматель	Предприниматель (пассивная капитальная инвестиция)	Сомнительная случайная сделка	Под рассмотрением (обычно освобождена)	В соответствии с классификацией сделки
Не предприниматель	НКО / финансовое учреждение	Случайная сделка	Облагается НДС	Покупатель
Предприниматель	Любой покупатель	Продажа актива предпринимателем	Облагается НДС	Продавец

Практические акценты и рекомендации по планированию сделки

Предварительная проверка надлежащей осмотрительности (Due Diligence): Перед заключением договора о продаже акций компании необходимо проверить, соответствует ли компания определению «земельного объединения» согласно Закону о налогообложении недвижимости. Неправильная классификация может привести к непредвиденному налоговому обременению.
Урегулирование механизма НДС в договоре купли-продажи: Рекомендуется прямо закрепить в договоре купли-продажи, какая из сторон несет ответственность за отчетность и уплату НДС, и обеспечить соответствие положениям положения 6б (выставление самостоятельного налогового счета при необходимости).
Документирование характера приобретения у покупателя: Если покупатель является предпринимателем, но приобретение осуществляется в качестве долгосрочной капитальной инвестиции, следует задокументировать намерение инвестиции и сопутствующие документы, чтобы обосновать утверждение об отсутствии обязательства по НДС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

В: Облагается ли НДС продажа акций обычной компании (не являющейся земельным объединением)?

О: Нет. Закон о НДС исключает ценные бумаги и права в корпорации из определения «товаров» и «актива», и поэтому продажа акций обычной компании не облагается НДС, независимо от того, является ли продавец частным лицом или предпринимателем.

В: Кто платит НДС, когда частное лицо продает акции земельного объединения строительной компании?

О: В этой сделке имеет место «случайная сделка». Согласно положению 6б Правил НДС, строительная компания (покупатель) обязана отчитываться и уплачивать налог посредством самостоятельного налогового счета, и она имеет право вычесть этот налог как налог на вводимые ресурсы, если актив используется для ее облагаемой деятельности.

В: Какова база цены для расчета НДС при продаже акций земельного объединения?

О: Согласно судебной практике, цена для расчета НДС — это стоимость продаваемых акций (согласованное вознаграждение за права в корпорации), а не валовая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего компании.

Изложенное в данной статье приводится исключительно в информационных и образовательных целях и не является юридической консультацией или профессиональным заключением. Перед осуществлением сделок с акциями или земельными объединениями рекомендуется проконсультироваться с адвокатом и специалистом по налогообложению.