האם מכירת מניות באיגוד מקרקעין ע"י מי שאינו עוסק חייבת במע"מ?

האם מכירת מניות באיגוד מקרקעין ע"י מי שאינו עוסק חייבת במע"מ?

האם מכירת מניות בחברה שהיא איגוד מקרקעין על ידי אדם פרטי חייבת במע"מ? קראו את המדריך המלא על ההבדל בין חברה רגילה לאיגוד מקרקעין, הגדרת "עסקת אקראי", תקנה 6ב ותכנון מס נכון בעסקאות מניות.

מבוא: המורכבות המיסוית במכירת מניות באיגוד מקרקעין

ככלל, בעולם המיסוי והעסקים בישראל, מכירת מניות בחברה פרטית או ציבורית רגילה אינה חייבת במס ערך מוסף (מע"מ). המחוקק הוציא מפורשות ניירות ערך וזכויות בתאגיד מהגדרת "טובין" בחוק מע"מ.

עם זאת, כאשר מדובר בחברה שהיא "איגוד מקרקעין" – כלומר תאגיד שכל נכסיו (במישרין או בעקיפין) הם זכויות במקרקעין – הוראות החוק משתנות מקצה לקצה.

בעוד שבמיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) הכללים לגבי איגוד מקרקעין ברורים יחסית, היבטי המע"מ מעוררים תהיות רבות: מה קורה כאשר מוכר המניות הוא אדם פרטי או גוף שאינו מוגדר כ"עוסק"? האם עצם הסיווג כאיגוד מקרקעין מטיל מע"מ אוטומטית?

המסגרת המשפטית: כיצד רואה חוק מע"מ מניות באיגוד מקרקעין?

כדי להבין האם קיימת חבות במע"מ, יש לבחון את הוראות סעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975:

1. הגדרת "מקרקעין": החוק קובע כי המונח "מקרקעין" כולל גם "זכות באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין".

2. הגדרת "נכס": בחוק מע"מ, "נכס" מוגדר כטובין או מקרקעין. מכיוון שמניות באיגוד מקרקעין נחשבות ל"מקרקעין", הן נכנסות אוטומטית תחת ההגדרה של "נכס".

3. הגדרת "מכר": המונח כולל מפורשות גם "פעולה באיגוד מקרקעין".

המסקנה הראשונית: בשונה ממוכר מניות בחברה רגילה (שאצלו המניות אינן "נכס" לעניין מע"מ), מוכר מניות באיגוד מקרקעין מוכר "נכס".

אבל קיימת נקודה קריטית: עצם העובדה שהנכס שנמכר מוגדר כ"מקרקעין" עדיין אינה אומרת שהעסקה חייבת במע"מ. כדי שתחול חבות במע"מ, העסקה חייבת להיכנס לגדר אחת החלופות של הגדרת "עסקה" בחוק.

מתי מכירת מניות באיגוד מקרקעין ע"י מי שאינו עוסק חייבת במע"מ?

כאשר המוכר הוא אדם פרטי או גוף שאינו רשום כ"עוסק" (ואין עיסוקו במכירת מקרקעין), העסקה לא תיחשב כמכירה על ידי עוסק במהלך עסקו. לפיכך, החבות במע"מ תיבחר בהתאם לזהות הקונה ולאופי העסקה ("עסקת אקראי").

להלן ניתוח ארבעת התרחישים המרכזיים:

1. המוכר אינו עוסק והקונה אינו עוסק (אדם פרטי לפרטי)

• הכלל: העסקה אינה חייבת במע"מ.

• הסבר: כאשר המוכר והקונה הם אנשים פרטיים שאינם פועלים כעוסקים, העסקה אינה עונה להגדרת "עסקה" בחוק מע"מ ולא מתקיימת "עסקת אקראי".

2. המוכר אינו עוסק והקונה הוא "עוסק" (בתחום הנדל"ן)

• הכלל: העסקה מהווה "עסקת אקראי במקרקעין" וחייבת במע"מ.

• הסבר: חוק מע"מ הגדיר "עסקת אקראי" בין היתר כ-"מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין". מכיוון שמניות באיגוד מקרקעין הן "מקרקעין", מכירתן לעוסק מהווה עסקת אקראי.

• מנגנון התשלום (תקנה 6ב): לפי תקנה 6ב לתקנות מע"מ, בעסקת אקראי שבה המוכר אינו עוסק, הקונה (העוסק) הוא שחייב בדיווח ובתשלום המע"מ באמצעות הנפקת "חשבונית מס עצמית".

• המשמעות הכלכלית בפועל: אם הקונה העוסק רוכש את הזכויות לצורך פעילותו העסקית החייבת במע"מ, הוא זכאי במקביל לנכות את מע"מ התשומות בגין החשבונית העצמית. כתוצאה מכך, נטו החבות במע"מ בפועל תהיה ברוב המקרים אפס.

3. המוכר אינו עוסק והקונה הוא "עוסק" שרוכש את המניות כהשקעה לטווח ארוך

• הכלל: ייתכן שהעסקה לא תהיה חייבת במע"מ.

• הסבר: כאשר עוסק רוכש מניות באיגוד מקרקעין כהשקעה הונית לטווח ארוך, ולא כחלק מפעילותו העסקית השוטפת או מנכסיו התפעוליים, ישנן עמדות בפסיקה ובספרות המשפטית לפיהן אין מדובר ב"עסקת אקראי" בעלת אופי מסחרי, ולפיכך העסקה פטורה/מוחרגת ממע"מ.

4. המוכר אינו עוסק והקונה הוא מלכ"ר או מוסד כספי

• הכלל: העסקה מהווה עסקת אקראי החייבת במע"מ (למעט אם מדובר במכירת דירת מגורים).

• הסבר: הגדרת עסקת אקראי מרחיבה את החבות גם למכירת מקרקעין (לרבות זכות באיגוד מקרקעין) למוסדות כספיים ולמלכ"רים.

ריכוז תרחישי החבות במע"מ במכירת מניות באיגוד מקרקעין

דגשים פרקטיים והמלצות לתכנון עסקה

1. בדיקת נאותות (Due Diligence) מוקדמת: לפני סגירת הסכם למכירת מניות בחברה, חובה לבחון האם החברה עונה להגדרת "איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין. סיווג שגוי עלול להוביל לחשיפת מס בלתי צפויה.

2. הסדרת מנגנון המע"מ בהסכם המכר: מומלץ לעגן מפורשות בחוזה המכר מי מהצדדים אחראי לדיווח ולתשלום המע"מ, ולוודא התאמה להוראות תקנה 6ב (הוצאת חשבונית מס עצמית במידת הצורך).

3. תיעוד אופי הרכישה אצל הקונה: במידה והקונה הוא עוסק אך הרכישה מבוצעת כהשקעה הונית לטווח ארוך, יש לתעד את כוונת ההשקעה והמסמכים המלווים כדי לבסס את הטענה להיעדר חבות במע"מ.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

ש: האם מכירת מניות בחברה רגילה (שאינה איגוד מקרקעין) חייבת במע"מ?

ת: לא. חוק מע"מ מוציא ניירות ערך וזכויות בתאגיד מהגדרת "טובין" ו"נכס", ולכן מכירת מניות בחברה רגילה אינה חייבת במע"מ, בין אם המוכר הוא אדם פרטי ובין אם הוא עוסק.

ש: מי משלם את המע"מ כאשר אדם פרטי מוכר מניות באיגוד מקרקעין לחברה קבלנית?

ת: בעסקה זו מתקיימת "עסקת אקראי". לפי תקנה 6ב לתקנות מע"מ, החברה הקבלנית (הקונה) היא החייבת בדיווח ובתשלום המס באמצעות חשבונית מס עצמית, והיא רשאית לנכות מס זה כמס תשומות ככל שהנכס משמש לפעילותה החייבת.

ש: מהו בסיס המחיר לצורך חישוב המע"מ במכירת מניות באיגוד מקרקעין?

ת: לפי פסיקת בתי המשפט, המחיר לצורך חישוב המע"מ הוא שווי המניות הנמכרות (התמורה המוסכמת עבור הזכויות בתאגיד), ולא שווי נכס המקרקעין בברוטו המוחזק על ידי החברה.

האמור במאמר זה מובא למטרות מידע כללי והעשרה בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או חוות דעת מקצועית. בטרם ביצוע עסקאות במניות או באיגודי מקרקעין, מומלץ להיוועץ בעורך דין ומומחה מיסוי.