Каковы льготы по сниженному налогу на приобретение для репатриантов в Израиль?

Комплексный аналитический и нарративный анализ новых положений 12 и 12а, судебной практики Верховного суда и апелляционных комиссий, а также практических способов решения проблем

1. Резюме для руководителей — десять золотых правил и фискальные ловушки

1.1. Поправка к положениям о налоге на приобретение от августа 2024 года разделила режим льгот на два отдельных направления: новое положение 12а для единственного жилья и историческое положение 12 для коммерческой недвижимости.

1.2. В рамках нового положения 12а репатриант, приобретающий единственное жилье стоимостью до примерно 6 млн шекелей, получает полное освобождение на первую ступень (примерно 1,98 млн шекелей) и сниженный налог в размере 0,5 % на остаток.

1.3. Льгота для репатрианта при приобретении жилья ограничена одним разом в жизни и не распространяется на инвестиционную недвижимость (вторую и последующие квартиры), за которую уплачивается полный налог на приобретение по обычным ставкам.

1.4. Отсчет семилетнего периода для использования льготы начинается со дня первого въезда репатрианта в Израиль в статусе, дающем право на льготу, и не обнуляется и не начинается заново в случае временного выезда из страны (прецедент Педер).

1.5. Граждане Израиля, проживавшие много лет за границей и получившие автоматическое гражданство в прошлом (например, во время коротких детских визитов), могут обнаружить, что их семилетний период истек за десятилетия до их фактической репатриации (прецедент Темсот).

1.6. Справка Министерства абсорбции о продлении жилищных прав или таможенных льгот не имеет юридической силы для целей налога на приобретение, поскольку только министр финансов уполномочен предоставлять или продлевать налоговые освобождения (прецедент Равлин).

1.7. Основным условием получения льготы является фактическое постоянное проживание репатрианта в жилье. Использование жилья в качестве дома для отдыха во время коротких визитов (например, 60 дней в году) не соответствует определению «для проживания репатрианта» (прецедент Алель).

1.8. В случае приобретения квартиры «на бумаге» у застройщика отсчет сроков для въезда репатрианта в страну или передачи владения ведется со дня завершения строительства и фактической передачи, а не со дня договорной покупки (прецедент Бони Айзелер).

1.9. Возвращающийся резидент со стажем не имеет права на льготы по налогу на приобретение согласно положению 12, поскольку термин «репатриант» определен в нем подробно и явно таким образом, что не допускает расширения путем судебного законотворчества (прецедент Цвобнер).

1.10. Если льгота по налогу на приобретение была предоставлена, а впоследствии выяснилось, что условия освобождения или проживания не были полностью выполнены, управление налогообложения недвижимости уполномочено отменить льготу задним числом и взыскать полную сумму налога (положение 28).

2. Фискальная революция августа 2024 года: драматическая разница между положением 12 и новым положением 12а

2.1. Цель поправки и направление льготы на единственное жилье

На протяжении полувека налоговая система Израиля предоставляла значительную льготу по налогу на приобретение новым репатриантам в рамках положения 12 к Правилам налогообложения недвижимости (прирост стоимости и приобретение) (налог на приобретение), 1974 года. Эта льгота составляла всего 0,5 % на часть стоимости до изменяющегося установленного законом потолка (примерно 1,98 млн шекелей в 2024 году) и 5 % на остаток стоимости. Однако эта модель страдала серьезной аномалией: она применялась одинаково ко всей недвижимости, приобретенной репатриантом, будь то его единственное жилье в Израиле, предназначенное служить крышей над головой, или вторая и третья инвестиционная недвижимость.

Эта реальность находилась в прямом противоречии с заявленной государственной политикой, целью которой является расширение налогового бремени на инвесторов для охлаждения рынка жилья и снижения цен на недвижимость. Более того, после поправки к общим налоговым ступеням для единственного жилья (поправка 81 к закону) возникла абсурдная ситуация, при которой новый репатриант, приобретавший единственное и недорогое жилье, фактически платил налог на приобретение в размере 0,5 % (согласно положению 12), в то время как давний гражданин, приобретавший единственное жилье той же стоимости, получал полное освобождение (0 %). Иными словами, вместо поощрения репатриации положение превратилось в налоговую ловушку для малообеспеченных репатриантов и, напротив, служило налоговым убежищем для состоятельных репатриантов, приобретавших инвестиционную недвижимость.

2.2. Новые налоговые ступени — полное освобождение и 0,5 % до 6 млн шекелей (положение 12а)

15 августа 2024 года вступила в силу фундаментальная и драматическая поправка к положениям (Официальный сборник 11414 от 12.08.2025), которая устранила это искажение в корне путем разделения механизма льгот. Законодатель создал новое положение 12а, предоставляющее льготы по налогу на приобретение репатриантам исключительно для покупателей единственного жилья, как определено в разделе 9(ג1ג)(2) закона. Новая карта льгот рассчитывается по следующим ступеням:

2.2.1. Полное освобождение (0 %) на часть стоимости до первой ступени, установленной в разделе 9(ג1ג)(3)(א) закона (сумма 1 978 745 шекелей по состоянию на 2024 год).
2.2.2. Сниженная налоговая ставка всего 0,5 % на часть стоимости, превышающую первую ступень и до потолка стоимости в 6 000 000 шекелей.
2.2.3. Обычная налоговая ставка, рассчитанная по обычным ступеням единственного жилья для давнего гражданина, на часть стоимости, превышающую 6 млн шекелей (при условии общего потолка стоимости в 20 млн шекелей, выше которого льгота вообще не предоставляется).

2.3. Сохранение направления коммерческой недвижимости согласно первоначальному положению 12

Наряду с революцией в сфере жилой недвижимости законодатель пожелал сохранить социально-экономический стимул для репатриантов, желающих открыть малый бизнес или сельскохозяйственное предприятие в Израиле. Поэтому в положении 12а(ד) установлено, что репатриант, приобретающий право на недвижимость, являющуюся коммерческой недвижимостью, включая сельскохозяйственное предприятие, для использования в бизнесе, в котором репатриант или его родственник работают на постоянной основе, продолжит пользоваться историческим налоговым режимом. Сделка будет облагаться налогом на приобретение по сниженной ставке 0,5 % на часть стоимости до потолка (1 988 090 шекелей по состоянию на 2024 год) и по ставке 5 % на остаток стоимости.

3. Вопрос начала отсчета времени и ловушка «первого въезда»

3.1. Прецедент Педер (ГА 3207/93) и определение выражения «впервые»

Одной из важнейших осей мониторинга при ведении дела репатрианта является определение даты начала отсчета времени для использования льготы. Положение 12 устанавливает жесткое временное окно, которое начинается за год до въезда репатрианта в Израиль и заканчивается через 7 лет после его въезда. В основополагающем решении по делу Педер (ГА 3207/93) Верховный суд был призван вынести решение по делу заявителя, который проживал в Израиле в 1970-х годах в качестве временного резидента (в статусе потенциального репатрианта — А/1), покинул страну в Германию на 13 лет и вернулся во второй раз по визе нового репатрианта.

Заявитель утверждал, что семилетний отсчет должен начинаться с даты его второго въезда, который является его истинной и эффективной репатриацией. Верховный суд отклонил апелляцию большинством голосов и установил окончательный прецедент: отсчет семи лет основан на дне первого въезда налогоплательщика в Израиль в статусе, дающем право на льготу. Председатель суда Аарон Барак разъяснил в своем решении ограниченное целевое обоснование льготы, заявив, что ее цель — помочь «свежему» репатрианту в его первых шагах и первоначальной встрече с новой страной, и она не предназначена для предоставления многократных субсидий тем, кто решает покидать государство и возвращаться в него по своему усмотрению. Поэтому семилетний отсчет является непрерывным, объективным и не подлежащим остановке или обнулению.

3.2. Решение по делу Темсот (АК 7590-03-21) и ловушка автоматического гражданства

Еще более драматическое последствие принципа «первого въезда» нашло выражение в резонансном решении Апелляционной комиссии Иерусалима по делу Темсот (АК 7590-03-21). В этом деле рассматривалось дело супругов, которые репатриировались из Франции в 2014 году и запросили льготу по налогу на приобретение при покупке квартиры в 2018 году. Управление отказало им в предоставлении льготы после того, как при проверке прошлых гражданских документов выяснилось, что заявители посещали Израиль на короткие периоды в 1960-х годах (будучи подростками на летних каникулах), и во время этих визитов им было автоматически предоставлено израильское гражданство в силу Закона о возвращении.

Комиссия под председательством судьи А. Дорота вынесла категоричное решение: право налогоплательщика на освобождение или льготу проверяется по объективной возможности получения льгот, а не по их фактическому использованию или осведомленности налогоплательщика об их существовании. Тот факт, что заявители добросовестно утверждали, что не знали о своем израильском гражданстве и платили налог как иностранные резиденты при покупке предыдущей квартиры в 2004 году, не меняет холодного юридического факта, что их семилетний отсчет начался в 1960-х годах и закончился за десятилетия до их физической репатриации. Этот сложный случай иллюстрирует абсолютную обязанность представителей проводить углубленное гражданское и историческое расследование клиента перед декларированием сделки.

3.3. Решение по делу Равлин (АК 9033/04) и непризнание продлений Министерства абсорбции

Еще одна распространенная ошибка среди репатриантов и представителей — это опора на «сертификаты права» или справки Министерства абсорбции, продлевающие период льгот репатрианта из-за пребывания за пределами Израиля или личных обстоятельств. В деле Равлин (АК 9033/04) заявительница, репатриировавшаяся из Нидерландов в 1994 году, покинула страну на два года, чтобы привезти своего партнера и выйти за него замуж, и приобрела квартиру в 2003 году — примерно через девять лет после репатриации. Заявители утверждали, что Министерство абсорбции явно одобрило им продление их «жилищного права» и что они даже приобрели автомобиль и электроприборы с освобождением от таможенных пошлин и налога на покупку на основании этого одобрения.

Апелляционная комиссия отклонила апелляцию и установила важный прецедент: Закон о налогообложении недвижимости является специфическим и жестким законом. Исключительные полномочия по установлению освобождений, льгот или исключений из семилетнего отсчета предоставлены только министру финансов (как установлено в положении 12(א)(2) и с одобрения Комитета по финансам), и никакой другой административный орган, включая Министерство абсорбции или Министерство жилищного строительства, не имеет полномочий обязывать налоговые органы или изменять установленный в положениях отсчет времени. Продление, предоставленное Министерством абсорбции, действительно для внутренней помощи этого министерства, но оно не имеет никакой силы в фискальной сфере.

3.4. Решение по делу Яхалом (АК 1379/01) и классификация периодов обучения

Источники показывают, что пребывание в Израиле с целью обучения по временной визе может, при определенных обстоятельствах, не учитываться в семилетнем отсчете. Однако в решении по делу Яхалом (АК 1379/01) комиссия разъяснила, что исключение в отношении обучения применяется только тогда, когда первый въезд налогоплательщика в Израиль был осуществлен доказуемо и определенно по студенческой визе типа А/2 (учащийся), и только после этого его статус был изменен на репатрианта. Если налогоплательщик изначально въехал по визе репатрианта, то даже если он фактически занимался длительным академическим обучением впоследствии (как было в том случае, когда заявительница получила степень бакалавра и магистра), семилетний отсчет начинается со дня получения визы репатрианта и не останавливается из-за обучения.

4. Обязанность фактического проживания в жилье

4.1. Прецедент Госин (АДД 187/95) и требование реализации намерения

Из формулировки положений 12 и 12а следует, что льгота по налогу на приобретение обусловлена тем, что жилье приобретается «для того, чтобы служить для проживания репатрианта». В ведущем решении по делу Госин (АДД 187/95) суд явно постановил, что недостаточно голого или теоретического намерения проживать в жилье на момент его приобретения, даже если это намерение было искренним и подлинным на момент сделки. Налогоплательщик обязан реализовать свое намерение на практике и фактически проживать в жилье. Этот прецедент был закреплен в судебной практике Верховного суда и установил, что нереализация фактического проживания, по любой причине, лишает права на льготу задним числом.

4.2. Решение по делу Алель (АК 29881-03-18) и лишение льготы для домов отдыха

Важный интерпретационный шаг по этому вопросу был установлен в комплексном решении судьи Й. Сароси по делу Алель (АК 29881-03-18). В том случае репатриант из Франции приобрел роскошную квартиру в Тель-Авиве и запросил льготу для репатрианта. Управление налогообложения недвижимости отклонило его запрос после того, как выяснилось, что центр жизни заявителя и его семьи остался во Франции, и что заявитель использует квартиру только как дом отдыха во время своих случайных визитов в Израиль, составляющих в среднем около 60 дней в году.

Суд отклонил апелляцию и постановил, что термин «для проживания репатрианта» требует постоянного проживания, а не временного или случайного проживания гостиничного характера. Комиссия подчеркнула, что цель льготы является социальной — помочь репатрианту, переносящему центр своей жизни в Израиль и обосновывающемуся в ней. Предоставление налоговых льгот тому, кто оставляет центр своей жизни за границей и использует недвижимость как объект для отдыха, находится в полном противоречии с социальной и сионистской целью положений.

4.3. Ретроактивная отмена льготы согласно положению 28 (прецедент Капо Кадиш)

Практическое последствие прецедентов Госин и Алель закреплено в положении 28(א) Правил налога на приобретение (и прецеденте Капо Кадиш, АШ 18/98). Это положение предоставляет управлению острые и особые полномочия по принуждению: если репатрианту была предоставлена льгота по налогу на приобретение на основании его договорного заявления, и управлению впоследствии стало известно (даже по истечении обычного четырехлетнего периода для исправления оценки), что условия фактического проживания или обоснования не были выполнены — управление уполномочено отменить льготу задним числом, вынести исправленную оценку и взыскать с налогоплательщика полную сумму сниженного налога с добавлением индексации и процентов.

5. Приобретение квартиры «на бумаге» и задержки, не зависящие от налогоплательщика

5.1. Прецедент Бони Айзелер (АК 22899-10-22) и отсчет сроков со дня передачи

Сделки по приобретению квартиры у застройщика «на бумаге» содержат встроенные задержки в завершении строительства, которые могут поставить репатрианта в невозможное положение, когда семилетний период или год проживания истекают до того, как квартира пригодна для фактического проживания. В прецедентном решении по делу Бони Айзелер (АК 22899-10-22) рассматривалось дело 73-летней вдовы, которая приобрела квартиру в Бейт-Шемеше «на бумаге» в 2017 году, будучи иностранной резиденткой, и репатриировалась в декабре 2020 года. Из-за задержек в строительстве квартира была фактически передана ей только в январе 2022 года. Управление лишило ее права на льготу, утверждая, что ее въезд в квартиру произошел через 3 года и 3 месяца с даты приобретения.

Апелляционная комиссия Иерусалима удовлетворила апелляцию и установила ведущий прецедент, опираясь на прецедент Малкиор Верховного суда: в квартирах, приобретаемых у застройщика на этапе строительства, следует рассматривать «день приобретения» для целей отсчета периодов льготы как дату завершения строительства квартиры и ее фактической передачи покупателю. Комиссия разъяснила, что применение буквального толкования, согласно которому сроки отсчитываются со дня подписания договора, лишает положение содержания и наказывает налогоплательщиков за задержки застройщика, не зависящие от них.

5.2. Влияние пандемии коронавируса и приостановка сроков

Еще один существенный аспект, установленный в деле Бони Айзелер, касается применения временных положений и общего продления сроков. Комиссия постановила, что в случае, когда внешние обстоятельства, такие как пандемия коронавируса, нарушают планы репатриации и строительства налогоплательщика, управление обязано использовать свои общие полномочия по продлению сроков согласно разделу 107(א) закона или применить временные положения о коронавирусе (остановка отсчета дней), тем самым приостановив установленный законом отсчет времени.

5.3. Законодательство положения 12а(א) и новый трехлетний барьер

В результате длительных судебных разбирательств вокруг квартир в строительстве законодатель пожелал создать четкое и ограниченное законодательное урегулирование. В рамках поправки от августа 2024 года в положении 12а(א) было установлено явное положение, регулирующее приобретение квартиры на этапе строительства: установлено, что период, в течение которого жилье находилось на этапе строительства, не будет учитываться в году, предшествовавшем въезду, при условии, что не пройдет более трех лет с даты приобретения квартиры до первого въезда в Израиль, и что ему было выдано удостоверение репатрианта в течение года с даты приобретения квартиры. Это урегулирование устанавливает жесткий барьер в 3 года для квартир в строительстве, но оно применяется только к сделкам, совершенным с 15.08.2024 и далее.

6. Дискриминация возвращающегося резидента со стажем в рамках положения 12

6.1. Прецедент Цвобнер (АК 59273-01-22) и разделение властей

Одним из самых увлекательных юридических вопросов, обсуждавшихся в последнее время, является вопрос о праве возвращающихся резидентов со стажем пользоваться льготой по налогу на приобретение для нового репатрианта. В руководящем решении по делу Цвобнер (АК 59273-01-22) рассматривалось дело гражданки Израиля, которая вернулась в Израиль после десятилетнего пребывания за границей и была признана возвращающимся резидентом со стажем. Заявительница утверждала, что в свете поправки 168 к Постановлению о подоходном налоге 2008 года, которая почти полностью уравняла налоговые льготы возвращающегося резидента со стажем с льготами нового репатрианта (резидента впервые), следует применить это уравнивание и к налогу на приобретение и толковать термин «репатриант» в положении 12 как включающий возвращающегося резидента со стажем.

Апелляционная комиссия Тель-Авива устами судьи Х. Кирша отклонила апелляцию и постановила, что положение 12 содержит явное, подробное и ограничительное определение термина «репатриант» (обладатель визы репатрианта или удостоверения репатрианта согласно Закону о возвращении только). Комиссия подчеркнула, что применение льготы к возвращающемуся резиденту со стажем будет представлять собой акт незаконного судебного законотворчества и нарушит принцип разделения властей. Только министр финансов в рамках своих полномочий согласно положению 12(א)(2) уполномочен определять категории лиц, статус которых приравнивается к статусу репатрианта, и поскольку он решил не делать этого в отношении возвращающихся резидентов со стажем, суд не имеет полномочий создавать налоговые льготы по собственной инициативе.

6.2. Объем применения раздела 9(ג1ג) к возвращающимся резидентам со стажем

Тем не менее судья Кирш разъяснил, что законодатель не полностью обделил возвращающихся резидентов со стажем в сфере налога на приобретение. В рамках раздела 9(ג1ג)(4)(ב) Закона о налогообложении недвижимости установлено, что термин «резидент Израиля» для целей льготных налоговых ступеней единственного жилья включает также того, кто в течение двух лет со дня приобретения жилья стал возвращающимся резидентом со стажем. Иными словами, возвращающийся резидент со стажем имеет право пользоваться ступенями единственного жилья (включающими полное освобождение до общего потолка), но не имеет права на сниженное направление положения 12, которое может предоставить преимущество только при приобретении роскошной недвижимости стоимостью более 5 млн шекелей.

7. Заключение

7.1. Важность профессионального юридического сопровождения

Как следует из комплексного аналитического и нарративного анализа судебной практики, законы о налогообложении недвижимости в целом и налоговые льготы, предназначенные для репатриантов и возвращающихся резидентов в частности, представляют собой настоящее юридическое минное поле. Каждое тактическое решение — начиная с этапа первоначальной отчетности, через проверку гражданского прошлого клиента, проверку характера недвижимости (квартира-оболочка в сравнении с готовой квартирой) и до борьбы с задержками в строительстве — требует уникальной экспертизы и многолетнего опыта работы с управлением налогообложения недвижимости и апелляционными комиссиями.

7.2. Консультация и назначение рабочей встречи с нашим офисом

Наш офис, который на протяжении десятилетий сопровождает сложные сделки с недвижимостью иностранных резидентов, новых репатриантов и возвращающихся резидентов, специализируется на построении наиболее убедительного юридического нарратива и бескомпромиссной налоговой защите собственности наших клиентов. Мы приглашаем вас обратиться в наш офис уже сегодня для назначения рабочей встречи и стратегического налогового планирования, чтобы обеспечить получение вами всех ваших прав и избежать болезненных налоговых ловушек на пути.