La vente d’actions d’une société immobilière par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise à la TVA ?
La vente d’actions d’une société immobilière par un particulier est-elle soumise à la TVA ? Consultez le guide complet sur la différence entre une société ordinaire et une société immobilière, la définition de « transaction occasionnelle », la réglementation 6b et la planification fiscale appropriée pour les transactions d’actions.
Introduction : la complexité fiscale de la vente d’actions d’une société immobilière
En règle générale, dans le monde de la fiscalité et des affaires en Israël, la vente d’actions d’une société privée ou publique ordinaire n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le législateur a expressément exclu les valeurs mobilières et les droits dans une société de la définition de « biens » dans la loi sur la TVA.
Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une société qui est une « société immobilière » — c’est-à-dire une entité dont tous les actifs (directement ou indirectement) sont des droits immobiliers — les dispositions de la loi changent radicalement.
Alors que dans la fiscalité immobilière (taxe sur les plus-values et taxe d’acquisition) les règles concernant les sociétés immobilières sont relativement claires, les aspects de la TVA soulèvent de nombreuses questions : que se passe-t-il lorsque le vendeur des actions est un particulier ou une entité qui n’est pas définie comme « assujetti » ? Le simple fait d’être classé comme société immobilière impose-t-il automatiquement la TVA ?
Le cadre juridique : comment la loi sur la TVA considère-t-elle les actions d’une société immobilière ?
Pour déterminer s’il existe une obligation de TVA, il convient d’examiner les dispositions de l’article 1 de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, 5735-1975 :
Définition de « bien immobilier » : La loi stipule que le terme « bien immobilier » comprend également « un droit dans une société immobilière au sens de la loi sur la fiscalité immobilière ».
Définition d’« actif » : Dans la loi sur la TVA, « actif » est défini comme des biens ou des biens immobiliers. Étant donné que les actions d’une société immobilière sont considérées comme des « biens immobiliers », elles entrent automatiquement dans la définition d’« actif ».
Définition de « vente » : Le terme inclut expressément également « une opération dans une société immobilière ».
La conclusion initiale : Contrairement au vendeur d’actions d’une société ordinaire (pour qui les actions ne constituent pas un « actif » aux fins de la TVA), le vendeur d’actions d’une société immobilière vend un « actif ».
Mais il existe un point critique : Le simple fait que l’actif vendu soit défini comme « bien immobilier » ne signifie pas encore que la transaction est soumise à la TVA. Pour qu’une obligation de TVA s’applique, la transaction doit entrer dans l’une des alternatives de la définition de « transaction » dans la loi.
Quand la vente d’actions d’une société immobilière par une personne qui n’est pas assujettie est-elle soumise à la TVA ?
Lorsque le vendeur est un particulier ou une entité qui n’est pas enregistrée comme « assujetti » (et dont l’activité n’est pas la vente de biens immobiliers), la transaction ne sera pas considérée comme une vente par un assujetti dans le cadre de son activité. Par conséquent, l’obligation de TVA sera déterminée en fonction de l’identité de l’acheteur et de la nature de la transaction (« transaction occasionnelle »).
Voici une analyse des quatre scénarios principaux :
1. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur n’est pas assujetti (particulier à particulier)
La règle : La transaction n’est pas soumise à la TVA.
Explication : Lorsque le vendeur et l’acheteur sont des particuliers qui n’agissent pas en tant qu’assujettis, la transaction ne répond pas à la définition de « transaction » dans la loi sur la TVA et ne constitue pas une « transaction occasionnelle ».
2. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est un « assujetti » (dans le domaine immobilier)
La règle : La transaction constitue une « transaction occasionnelle immobilière » et est soumise à la TVA.
Explication : La loi sur la TVA a défini « transaction occasionnelle » notamment comme « la vente de biens immobiliers à un assujetti par une personne dont l’activité n’est pas la vente de biens immobiliers ». Étant donné que les actions d’une société immobilière constituent des « biens immobiliers », leur vente à un assujetti constitue une transaction occasionnelle.
Mécanisme de paiement (réglementation 6b) : Selon la réglementation 6b du règlement sur la TVA, dans une transaction occasionnelle où le vendeur n’est pas assujetti, l’acheteur (l’assujetti) est celui qui est tenu de déclarer et de payer la TVA au moyen de l’émission d’une « facture fiscale auto-établie ».
La signification économique en pratique : Si l’acheteur assujetti acquiert les droits aux fins de son activité professionnelle soumise à la TVA, il est simultanément autorisé à déduire la TVA sur les intrants au titre de la facture auto-établie. En conséquence, l’obligation nette de TVA en pratique sera dans la plupart des cas nulle.
3. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est un « assujetti » qui acquiert les actions comme investissement à long terme
La règle : Il est possible que la transaction ne soit pas soumise à la TVA.
Explication : Lorsqu’un assujetti acquiert des actions d’une société immobilière comme investissement en capital à long terme, et non dans le cadre de son activité professionnelle courante ou de ses actifs opérationnels, il existe des positions dans la jurisprudence et dans la littérature juridique selon lesquelles il ne s’agit pas d’une « transaction occasionnelle » de nature commerciale, et par conséquent la transaction est exonérée/exclue de la TVA.
4. Le vendeur n’est pas assujetti et l’acheteur est une association à but non lucratif ou une institution financière
La règle : La transaction constitue une transaction occasionnelle soumise à la TVA (sauf s’il s’agit de la vente d’un appartement résidentiel).
Explication : La définition de transaction occasionnelle étend l’obligation également à la vente de biens immobiliers (y compris un droit dans une société immobilière) aux institutions financières et aux associations à but non lucratif.
Synthèse des scénarios d’obligation de TVA dans la vente d’actions d’une société immobilière
| Identité du vendeur | Identité de l’acheteur | Classification de la transaction en matière de TVA | Obligation de TVA | Qui déclare et paie ? |
| Non assujetti | Non assujetti | N’est pas une transaction | Aucune obligation | – |
| Non assujetti | Assujetti (actif dans l’immobilier) | Transaction occasionnelle immobilière | Soumis à la TVA | L’acheteur (facture auto-établie selon la réglementation 6b) |
| Non assujetti | Assujetti (investissement en capital passif) | Transaction occasionnelle incertaine | À examiner (généralement exonéré) | Selon la classification de la transaction |
| Non assujetti | Association à but non lucratif / institution financière | Transaction occasionnelle | Soumis à la TVA | L’acheteur |
| Assujetti | Tout acheteur | Vente d’actif par un assujetti | Soumis à la TVA | Le vendeur |
Points pratiques et recommandations pour la planification de la transaction
Vérification diligente (Due Diligence) préalable : Avant de conclure un accord de vente d’actions dans une société, il est impératif de vérifier si la société répond à la définition de « société immobilière » selon la loi sur la fiscalité immobilière. Une classification erronée peut entraîner une exposition fiscale imprévue.
Régularisation du mécanisme de TVA dans le contrat de vente : Il est recommandé d’ancrer expressément dans le contrat de vente quelle partie est responsable de la déclaration et du paiement de la TVA, et de s’assurer de la conformité avec les dispositions de la réglementation 6b (émission d’une facture fiscale auto-établie si nécessaire).
Documentation de la nature de l’acquisition chez l’acheteur : Si l’acheteur est un assujetti mais que l’acquisition est effectuée comme investissement en capital à long terme, il convient de documenter l’intention d’investissement et les documents d’accompagnement afin d’étayer l’argument de l’absence d’obligation de TVA.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q : La vente d’actions d’une société ordinaire (qui n’est pas une société immobilière) est-elle soumise à la TVA ?
R : Non. La loi sur la TVA exclut les valeurs mobilières et les droits dans une société de la définition de « biens » et d’« actif », et par conséquent la vente d’actions d’une société ordinaire n’est pas soumise à la TVA, que le vendeur soit un particulier ou un assujetti.
Q : Qui paie la TVA lorsqu’un particulier vend des actions d’une société immobilière à une entreprise de construction ?
R : Dans cette transaction, il s’agit d’une « transaction occasionnelle ». Selon la réglementation 6b du règlement sur la TVA, l’entreprise de construction (l’acheteur) est celle qui est tenue de déclarer et de payer la taxe au moyen d’une facture fiscale auto-établie, et elle est autorisée à déduire cette taxe comme taxe sur les intrants dans la mesure où l’actif sert à son activité soumise à la TVA.
Q : Quelle est la base de prix pour le calcul de la TVA dans la vente d’actions d’une société immobilière ?
R : Selon la jurisprudence des tribunaux, le prix aux fins du calcul de la TVA est la valeur des actions vendues (la contrepartie convenue pour les droits dans la société), et non la valeur brute du bien immobilier détenu par la société.
Le contenu de cet article est fourni à des fins d’information générale et d’enrichissement uniquement, et ne constitue pas un conseil juridique ou un avis professionnel. Avant d’effectuer des transactions d’actions ou dans des sociétés immobilières, il est recommandé de consulter un avocat et un expert fiscal.
