Si jusqu’à présent nous avions l’habitude d’utiliser 2 régimes d’imposition (il existe un régime supplémentaire mais ce n’est pas le lieu de le détailler) pour les appartements résidentiels en Israël, la Cour suprême et l’administration fiscale ont établi que dans les cas où le nombre d’appartements loués par le contribuable est significatif, les loyers peuvent être soumis à un taux d’imposition marginal pouvant atteindre 47 %.
Le régime fiscal applicable aux revenus de la location d’appartements résidentiels varie aujourd’hui entre une exonération d’impôt, jusqu’à un revenu de 5 030 ₪, et une imposition sur le chiffre d’affaires au taux de 10 %. Récemment, la Cour suprême a établi, dans 2 arrêts, que les loyers générés par des particuliers possédant plus de 20 appartements seront imposés comme revenus d’entreprise soumis au taux marginal et non comme revenus passifs bénéficiant d’une imposition réduite.
Dans la publication d’un projet de circulaire de l’impôt sur le revenu concernant la classification des revenus de la location d’un appartement résidentiel, l’administration fiscale a établi les règles empiriques suivantes : les revenus provenant de la location de jusqu’à 5 appartements (inclus) seront considérés comme revenus passifs pouvant bénéficier d’une imposition réduite. Lorsqu’il s’agit de la location de 10 appartements ou plus, les revenus seront classés comme revenus d’entreprise soumis au taux marginal. Lorsque le nombre d’appartements loués se situe entre 5 et 10, le taux d’imposition sera déterminé sur la base de plusieurs critères :
a. La fréquence des transactions effectuées par le contribuable et l’implication du contribuable dans l’entretien du bien – plus le contribuable signe de contrats de location et plus son implication dans la gestion du bien est élevée, plus ces revenus seront considérés comme revenus d’entreprise.
b. L’expertise et les connaissances du contribuable – si le bailleur est agent immobilier et/ou expert immobilier et/ou avocat et/ou entrepreneur qui a l’habitude d’effectuer des transactions sur des appartements résidentiels et même d’améliorer les biens acquis au fil des années, ces revenus seront considérés comme revenus d’entreprise.
c. L’existence d’un mécanisme ou d’une activité régulière et continue – l’implication de personnes exerçant des fonctions liées au processus de location, telles qu’un responsable marketing, un comptable, du personnel d’entretien sur une base régulière, conduira à ce que les revenus soient considérés comme revenus d’entreprise.
d. La durée de détention et les circonstances de la transaction – il s’agit d’un critère pour déterminer la nature de l’activité du bailleur dans le bien et donc pour établir également la classification des revenus.
En conclusion, quiconque effectue des opérations sur des appartements résidentiels, notamment l’achat, la vente, l’amélioration et la location, est aujourd’hui plus que jamais exposé à une imposition au taux marginal.
