Анализ судебной практики по вопросу изменения назначения земельных участков, выделенных с освобождением от тендера
Судебная практика в Израиле последовательно и ограничительно толковала объем прав, предоставляемых предпринимателям в рамках выделения земельных участков с освобождением от тендера. Данная тенденция призвана сохранить принцип равенства, справедливости и свободной конкуренции, обеспечивая при этом защиту государственной казны и эффективное использование земельных резервов государства.
1.1 БАГАЦ 10284/08 Ицхак Элиягу Авода Афар Бе’ам против Управления земель Израиля
Данное решение закрепляет принцип добросовестности и недопустимости самоуправства в отношении публичных земель. Заявитель, получивший земельный участок с освобождением от тендера для промышленности по переработке металлов, начал эксплуатировать на объекте коммерческий ночной клуб без согласования или разрешения УЗИ. Верховный суд отклонил ходатайство и постановил, что отсутствие чистоты рук и самоуправство полностью лишают права на какую-либо судебную защиту в административном суде. Кроме того, было установлено, что УЗИ обладает полным правом расторгнуть договор о развитии вследствие использования, не соответствующего цели первоначального выделения, и признаны законность и действительность периодов охлаждения (согласно историческому решению 1455 Управления) для предотвращения обхода тендеров.
1.2 ГП (окружной суд Беэр-Шева) 24081-07-11 Эйлат Пластик Бе’ам против Управления земель Израиля
Данное решение рассматривает обстоятельства, поразительно схожие с делом Йосефа. Компания, получившая земельный участок с освобождением от тендера для завода по литью пластмасс, запросила добавление использования под автозаправочную станцию на участке в качестве «дополнительной цели», опираясь на утвержденный план зонирования. Окружной суд отклонил иск и постановил, что выделение земельных участков с освобождением от тендера жестко ограничивает арендатора использованием для конкретной и узкой цели, ради которой было предоставлено освобождение. Важным разъяснением в решении является то, что автозаправочная станция классифицируется как коммерческое, а не промышленное использование, и что предоставление одностороннего разрешения на преобразование назначения с промышленного на коммерческое без тендера серьезно нарушает принцип равенства и ущемляет других предпринимателей, желающих конкурировать за коммерческие земельные участки.
1.3 ГИ (мировой суд Нацерет) 4995-07 Государство Израиль — Управление земель Израиля против Адриэль Йизум ве-Ниуль (1999) Бе’ам и др.
В данном иске УЗИ потребовало освобождения владения и сноса строений компании, возведшей коммерческий банкетный зал на земельном участке, выделенном ей с освобождением от тендера для промышленных целей (пищевое производство). Суд полностью удовлетворил иск государства, постановил освободить земельный участок и расторг договор. Было установлено, что освобождения от тендера являются узким исключением и подлежат весьма ограничительному толкованию. Также было определено, что получение разрешения на отклоняющееся использование или разрешения на строительство от местных комитетов по планированию не обязывает УЗИ как собственника земли и не превалирует над ограничительными договорными обязательствами предпринимателя по договору с ним.
1.4 АП 10397/04 Савьоней Явне Бе’ам против Управления земель Израиля
Решение установило, что существенное изменение цели первоначального договора (с защищенного жилья на обычное многоквартирное жилье) позволяет УЗИ обусловить продление договора или предоставление разрешения уплатой полной платы за разрешение, отражающей экономическую стоимость нового права. Суд подчеркнул, что права для целей общественных учреждений или ограниченного медицинского жилья не идентичны свободному жилому или коммерческому использованию, и плата за пользование и плата за разрешение должны исчисляться в соответствии с характером обновленной сделки.
1.5 ДНА 5476/20 Шауль Бата против Управления земель Израиля
Решение по дополнительному слушанию подтвердило позицию большинства, согласно которой оценка участка, выделенного с освобождением от тендера, рассчитывается на основе полного действующего планировочного потенциала, применимого к нему, без учета договорных ограничений, устанавливаемых Управлением. Вместе с тем было определено, что если арендатор в будущем пожелает фактически изменить использование объекта в соответствии с утвержденным планировочным назначением, можно будет учесть высокую плату, уплаченную при первоначальной сделке, для зачета платы за разрешение, создав тем самым надлежащий экономический баланс для защиты государственной казны.
1.6 Дополнительные сопутствующие решения
• БАГАЦ 3907/17 (Всеобщая федерация труда) — установил, что ограничение изменений назначения на земельном участке, выделенном для общественных нужд, является разумной и надлежащей политикой. Если общественное использование прекратилось, более нет оснований для льготных условий аренды, и земельный участок должен вернуться в распоряжение общества.
• АТМ 30528-08-21 (Шапир Таасийот) — укрепил установление, что рекомендация Министерства экономики не создает для предпринимателя «приобретенного права» на получение освобождения от тендера, поскольку окончательное и широкое административное усмотрение относительно выделения земельного ресурса принадлежит исключительно УЗИ.
• АТМ 61980-05-20 (Г. Офер) — подтвердил обоснованность решений УЗИ о выделении смежного земельного участка с освобождением от тендера для расширения существующего предприятия и подчеркнул важность промышленного развития и предотвращения рыночных сбоев при сохранении надлежащих процедур.
Положения и процедуры Управления земель Израиля (УЗИ), относящиеся к сделкам по изменению использования и назначения
Подраздел 5.5 Кодекса решений УЗИ посвящен «дополнительному строительству, изменению назначения или использования, разделению участка». Данный раздел устанавливает базовые правила для операций по улучшению и модернизации на государственных землях.
• Обязанность реализации первоначальной цели аренды как порогового условия (пункт 5.5.18): положения раздела устанавливают четкое пороговое правило — за исключением специального изъятия для предварительной проверки осуществимости в пункте 5.5.7, все положения об изменении назначения, изменении использования и разделении участка не применяются к договорам, в которых не была реализована первоначальная цель аренды. Арендатор, не построивший и не введший в эксплуатацию первоначальный проект, лишен возможности запрашивать изменения.
• Специальные правила для земельных участков, выделенных с освобождением от тендера (пункт 5.5.33): данный пункт исключительным образом регулирует земельный участок, выделенный с освобождением от тендера для целей занятости или туризма по рекомендации Министерства экономики или Министерства туризма. Сделка по изменению назначения или целевого использования такого земельного участка обусловлена двумя совокупными существенными условиями:
(1) Получение официального разрешения от рекомендующего государственного министерства (Министерства экономики), однозначно удостоверяющего, что первоначальная цель аренды реализована и полностью завершена.
(2) Истечение жесткого периода охлаждения продолжительностью семь (7) лет со дня подписания договора аренды. • Статус договора о развитии в сравнении с договором аренды (пункт 5.5.7): обладатель прав, находящийся под действием договора о развитии, или арендатор, не реализовавший цель аренды и желающий приобрести дополнительные или иные права, обязан уплатить капитализированную плату за разрешение в повышенном размере 91%. Вместе с тем на земельном участке, выделенном с освобождением от тендера для занятости, данный механизм подчинен ограничению пункта 5.5.33, полностью исключающему саму возможность совершения сделки по изменению цели до истечения 7 лет.
